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1、现在有哪些商业地产商在做社区商业

我爱铺网分享，现在住宅项目都会有强制的商业配比要求，一般在10%不低于，你所说的商业地产商做社区商业，社区商业可以有住宅底商、社区商业中心等，代表性的万科、生活家等，都是很出色的案例

2、开发社区商业应把握好哪些关键点

开发社区商业应把握好的关键点：

关键点一把握社区居民的消费特征和需求特征

社区商业的成发成败，决定于未来经营的成败，而商铺是否良好经营运作，则取决于是否把握了社区居民的消费特征和需求特征。结合社区商业的特征，我们可以看出，由于社区商业的顾客属地性、业态配套性和消费日常性这几个特征，研究社区居民的消费及需求特征是社区开发的前提。

不同档次的社区，居民由于受到自身年龄、职业、身份、学历、家庭结构、收入、生活环境等多种因素的影响，他们在消费和需求方面存在着较为明显的差异，这些差异将使社区商业无论从定位上、布局上，还是业态设置上必然要进行针对性的规划与设计。

例如，对于低档社区，由于社区居民一般收入偏低，以满足最基本的生活需求为主要目的，一般对于价格较为敏感，并不太在意消费的环境、品质等。因此在社区商业的定位和布局上，应结合他们的需求进行规划设计，可适当弱化考虑商业对社区品质的影响因素。而对于高档社区居民来说则完全不同。他们由于社会地位较高、收入较高、消费水平较高，更看重的是环境、品质和服务等这些精神层面的消费，对价格并不敏感。因此在高档社区进行社区商业的开发时，则应特别重视商业与住宅的环境、位置及品质互动关系，以及商业与目标客群的适应性。由此可见，同样是以满足社区居民的日常生活配套为目标的社区商业，由于目标客群的消费特殊和需求特征不同，在规划布局、业态种类等方面存在明显的差异性。

关键点二合理控制规模

由于社区商业自身的种种优势，使之受到投资客和经营者的青睐，也从而使越来越多的开发商热衷于社区商业的开发。因而目前很多社区商业的开发规模明显存在着盲目扩大的误区。为了追求商业的高利润，很多开发商完全忽略了商业的规模风险，一方面商业面积远远超过了人均1.2平米的合理空间，另一方面则表现在产品设计上的诸多问题，最终导致商业建好后，出现销售难、招商难、经营难的"三难"现象。

一般来说，社区商业的辐射范围要远小于城市商业中心或区域商业中心的辐射范围，其辐射区域一般在半径1千米的范围以内，即步行15分钟左右的时间距离。其中核心商业以步行5-10分钟为核心商圈，辐射客群占到70%左右；10-15分种为次级商圈，辐射客群占到20%-25%左右，而15分种以外范围则是外辐射商圈，根据商业的规模、特色化等影响，其辐射客群占到5%-10%左右。

社区商业的规模计算，一般采用两种方式。一种方式是根据社区的大小，结合商圈的辐射范围，按人均0.8-1.2平米来计算；另一种则粗略考虑为整个社区建筑面积的5%-7%。

而北京市一些大型的住宅楼盘，商业面积超标严重，未来招商和运营存在着较大的风险。让我们来看一组数据：

由于商业面积过大，目前国美第一城的招商已遇到了较为严峻的考验。即使国美第一城以较为低廉的租金和较为优厚的条件吸引了一些商家进驻，也极有可能由于规模过大，同种业态过多重复设置，而导致竞争加剧，使商业难以正常运营。

关键点三规划布局

在社区商业的规划布局中，应认真分析的第一个问题是：地块价值分析。其中包括地块的位置分析、交通道路分析、外向性分析、形态分析、与周边商业的互动分析等等。然后综合上述分析，最终确定整个地块，在什么位置最适宜最做商业？有哪些可利用的优势资源？商业的不同业态应如何布局？如何将地块价值的高低与商铺的租售方式结合起来，以获得最大利润等。

社区商业规划布局应认真考虑的第二个问题就是：如何使商业与住宅相匹配。作为一个大型住宅项目，住宅应该是核心，商业则是从属与配套的关系。因此必须仔细研究和分析商业与住宅的和谐性和匹配性。特别是在一些中高档楼盘，商业的布局应适当让位于住宅，例如：商业应尽可能少占用南北向位置，而充分利用东西向，以保证住宅的良好户型；尽可能减少或不设置住宅底商，以避免影响住宅的品质；应相对集中而避免影响住宅的安全性和私密性；餐饮娱乐应与住宅保持合理的距离，在保证便利性的同时又不影响到住宅的环境等。　

关键点四产品设计

产品设计决定着社区商业最终的销售、招商和经营。因此在进行产品设计时，要把握好以下几个关系：

1集中式商业与临街店铺的关系。

集中式商业一般是为了引进一些大中型的品牌主力店，如超市、大型餐饮娱乐等。其主力店对于品牌效应会对整体商业起到一定的带动作用。但由于体量大、租金低，导致销售难、收益低。因此在充分考虑开发商的实力与资金链的前提下，应将体量控制在一定的合理范围内，不可盲目求大。而临街店铺则是开发商获取高利润的主要来源，也是投资客和经营商家的最爱，应在合理的范围内适当保证规模。

2单店面积与总价的关系。

社区商业由于各业态经营内容与方式的不同，对于单店的面积、楼层的需求也不同，其租金承受力更是不尽相同。所以在设计时应量体裁衣，要保证面积区间的多样化，切不可简单化处理，否则将给未来的招商埋下隐患。同时由于投资客的实力不同，对于单店总价的承受力也有所不同，因此面积的多样化也将带来总价的多样化，这将在无形中扩大投资客群的范围。

3分割方式与交通方式及出入口的关系。

不同的分割方式决定了不同的交通方式，也决定了每个商铺的出入口的位置。对于水平分割方式往往适用于大型集中式商业，其交通方式以内部或外部的共用型滚梯或步行街为主，二层以上的商铺的出入口也在商业的内部。但社区商业中除超市类主力店外，这种水平分割方式对于二层及以上的楼层极为不利，应慎行。

纵向分割则非常适于临街店铺。其垂直交通方式为店铺内部独立的步行梯，并且每个店铺在首层都有独立的出入口。这种分割方式弥补了社区商业中水平分割的不足，比较受经营者和投资客的追捧。但在楼层层数的设计上要慎行，以全首层独立店铺或一二联体为佳，层数不宜超过2层，否则将会在面积、总价的控制、空间的利用、交通方式等方面产生影响负面影响。

4面宽与进深的关系。

一般商家都比较喜欢大面宽、小进深、有充足展示面的商铺。但考虑到整体布局的影响和开发商的利益，必须有一个合理的比例。一般来说，面宽和进深的比以1：2为宜，最多不超过1：3。否则则过于狭长，影响采光和商铺的使用功能。

5其他应注意的问题。

除以上谈到的问题外，在社区商业的产品设计中还应全面考虑其他一些问题，如层高、柱网、上下水、停车位、特别是餐饮类业态的要求较高，更是对如水电煤气、排污排烟、化油池等特殊要求在设计阶段就予以全面的考虑。

总之，对于社区商业的开发和策划，应以社区目标消费客群的需求为前提，以满足经营商家的产品需求为核心，以吸引更多投资客购买为目标，以体现住宅与商业的良好互动的宗旨，抓住关键点，最终实现商业的价值最大化。

3、社区商业的成功典型

有关资料表明，人均GDP超过3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，商业业态也将随之逐渐从商业中心大型百货商场转变为大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业。我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：
1、各城市将大力发展社区商业中心；
2、居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成；
3、各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式；同时既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。 1、开发面积
影响社区商业配置的主导因素：小区规模、小区周边商业配套。
2、配置位置
商业布局有两种——分散式和集中式。分散式商业往往是沿街线型展开，商业街主要分布在步行线和交通线上。它带来的问题很多，如人车混杂、交通拥堵、嘈杂扰民、乱停车、安全性差等。在国外，社区商业往往采用内街式集中商业布局，如上海新天地成功借鉴。这种商业布局与住宅相对分离，将所有的污染、噪音都集中在一起，公共设施也可集中使用和有利于管理，对居民正常生活干扰不大。
对于分期开发的大型楼盘，集中商业应该设置在项目那个区位？如果放置在项目的核心位置，有利于建成后居民商业活动的展开。但在初始阶段，内置的商业街往往人气不旺。而将商业街放置在边缘，又会影响后期居民购物的便利性。从服务范围说，最好是在居民步行不超过500米的距离内（实现在步行5～8分钟的半径范围内），如果超过这个距离，人就会觉得比较远，走起来比较累。因此，对一些规模较大的社区，除集中商业（80%）外，还要在商业服务半径范围内，做一些分散式（20%）的辅助商业配置，如美容美发、便利店等，让居民可在集中商业区购物、消费的同时，还满足日常需要。
3、规划定位及招商
社区商业的经营结构，一般按照购物40%、餐饮30%和其他服务 30%的比例进行设置。不同社区可根据离商业中心、专业街及大型综合超市的远近、社区的空间形态、交通网络状况以及社区居民消费层次等因素有所差异。
为使商业街更具活力，招商原则应避免同业竞争，促成互补经营。当然，这样做需要考虑不同业态的商业特点，比如超市、胶卷冲洗店、音响、洗衣店无需重复，而美容美发、餐饮则可根据档次、特色为居民提供多种选择。但究竟需要多少家、何种档次，则由社区所处区位和社区档次决定。
4、经营模式
商业街采用店铺出售方式的弊端：购买商铺的小业主多数并非商业经营者，其购买商铺的目的就是伺机高价抛售或租赁给出价高的商家，并不考虑后者的品牌实力、服务内容是否与市场需求和社区品位对应。在遭遇投机心态下的短期行为后，常常会出现经营无序的后果，使社区商业徘徊在低品位无序的状态下，不利于提升社区品质和形象。
越来越多的开发商意识到社区商业不能放任自流，不但要经营出特色，还要靠其提升社区品质，谋求更长久的商业价值和打造品牌形象。社区商业街的建设对小区的形象、配套和人气、一期客户的服务是很好的补充，尤其当住宅无法表现社区形象时，商业街可以展示社区公众形象、品牌和服务，更可以展现出社区的品质。
所以，社区商业经营要达到提升社区品质和形象、整合提升房地产企业品牌、形成良好口碑乘数效应的目的，统一规划、集中管理是必要条件，放水养鱼（先租后售）或只租不售是充分条件，而必须淘汰为追求资金快速回笼的提前销售。
（1）放水养鱼、先租后售
“放水养鱼”：可先在公司（集团）层面发起“优质社区商业联盟”，把有益于发展社区商业的商家（包括投资者与品牌经营商家）组织起来，签署框架合作协议（借鉴订单商业地产经营模式）。再根据各项目规模、位置及业主的消费能力与消费特点，进行定点、定向招商，确定同类业态原则上只允许2－3家，从而避免恶性竞争，并对经营者的品牌、商铺外装修风格有一定要求。“先租后售”：即通过先期“放水养鱼”将适合社区品质和业主需要的商家或业种引进来，引导社区商业走上合理化发展轨道后，再出售社区商铺。先租后售，可将不合适的经营者排除在外，以保证社区商业沿前期规划的思路良性发展，在提升租金的同时保证后期销售的增值性，形成开发商、投资商和经营商家三赢的局面。
（2）优良资产、只租不售
任何行业的发展都有其发展周期，不可能一直快速发展，也不可能一直萎靡不振。而企业经营战略的上策是在行业或企业快速发展的黄金时期，有魄力囤积一些优良资产，以获得长期收益，保证低谷时期的平稳过渡和回升时期的快速响应。由于房地产行业的特殊性和土地资源的稀缺性，这种开发与经营相结合模式的优势正在得以显现。如香港置地、新鸿基就是非常典型的开发与经营相结合的企业运行模式。
随着城市居民生活水平的提高和城市住宅郊区化的发展，社区商业绝对是不亚于位于城市中心购物广场二、三层的优质资产。社区商业作为企业的优良资产只租不售，不仅可以保证社区商业的良性循环发展，对提升企业品牌和项目口碑具有不可低估的效果（完整的社区商业规划和经营控制，带动的不仅仅是项目首期商铺的销售或租金上扬，更为大盘开发的二期、三期以及企业开发的其它项目社区商业规划与招商的顺利进行打下基础，同时对住宅销售有非常好的互动促进作用），还能为企业带来不断增值、稳定的现金流，随着优质资产的积累为企业上市融资提供了必要条件。
但如何决策采取先租后售或只租不售呢？可把目前销售能获得的收入视为投资支出，自己购买这些社区商业以获得长期收益，以动态投资测算，把后期12～15年(实际收益年限不会低于35年)的收益折现到目前，考察净现值（NPV）是否大于零，同时测算内部收益率（IRR），若大于公司投资其它项目的机会内部收益率，则应保留物业，反之，应采取先租后售。当然，决策时不能忽视只租不售方式所带来的其它边际效益（如前所述），应结合企业发展战略综合决策。

4、社区商业设计有哪些业态组合规划原则需要了解？

(1)超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态
(2)租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态
(3)是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况
(4)能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围
(5)符合商铺建筑设计技术指标

5、社区商业的创业项目有那些

商业街，便利店，超市。

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。

6、社区商业二楼适合做那些行业？

常见的：社区商业、商业街、购物中心、文旅商业 专业性：建材专业市尝水果专业市场等等（专业是指某个行业板块都是这个行业）

7、麻烦推荐一些比较好的商业网站、商业类论坛社区，谢谢了！

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阿里巴巴和旗下的网站都很好。信誉高，可以交流商业信息，可以进行交易

8、社区商业的现状分析

我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。

9、如何创建社区商业品牌？

社区商业品牌，很好的角度。但抱歉没有现成的答案。看你是做什么行业，做什么产品，总体来说零售有很多类似的地方。社区超市很多，全国或者省域范围有哪一家社区商业零售品牌能有3%的覆盖率就已经是很高的市场占有率了。建议着重去思考产品或者服务怎样去满足社区民众的哪些需求，倒推树立社区品牌的步骤。