1、房地产调查报告的文章
不知道你要的是不是这种类型。这是一份比较详尽的项目的考察和分析报告，有几个不同类型的项目，并配有图片（略），希望可以对你有所帮助。
日本钻石城购物中心项目考察报告
[2006-4-6] 作者：杨宝民
建筑策划与其他学科的关系
建筑规划与建筑策划是建筑学体系两个独立的环节，其理论原理的建立、方法论的构成以及实践活动的范围和性质都各自形成完整的体系，。对它们可以独立地进行分析研究，产生不同阶段的结论结果。建筑规划对建筑策划有指导意义，但由于城市规划理论的新进展与实践，建筑策划对建筑规划产生积极影响。
图27 义安城购物中心与周边环境
建筑策划的研究内容超越了建筑本身，深入到街道社区和周边环境，而建筑规划在关注宏观的同时也关注着微观的建筑设计，规划水平的高低也通过众多的建筑与环境来反映。因此，建筑策划与建筑规划都关注环境的研究。
建筑策划是建筑设计的依据，两者具有不可分割的前后关系，但这并不意味着建筑策划的研究结果只是建筑设计的前提条件，它在项目的决策、实现等阶段也占有极其重要的地位。因建筑策划结论的不同，同样项目的设计思想与空间内容可以完全不同，更有导致项目完成之后引发区域内建筑、人类使用方式、价值观念、经济模式的变更以及新文化创造的可能。
商业建筑策划除了要运用建筑策划的公共知识以外，还要运用商业知识，将商业市场调查流程与商业经营规律运用到商业建筑项目的建筑策划之中。
现代商业建筑策划实践分析
商业形态决定了商业建筑的形式，而商业形态取决于市场定位，其中最重要是对消费者的理解。成都SM购物广场就是一个典型的商业建筑策划合作案例。由于文化背景的差异，笔者作为深圳NEW MALL商业管理公司与21世纪不动产成都分部联合的委托商业地产专家为发展商SM集团的项目提供建筑策划与招商服务。
根据商业市场调查资料，深入分析成都商圈演变规律，重点分析春熙路商圈和建设路副商业圈，找出商业业态空白，而后进行业态组合设计，同时根据成都百货“千店一面”的缺点，优先考虑聚集人气的业态，例如顶层餐饮美食要先行，档次品味要高，要适合当地消费者饮食习惯，价格要适中，规模要大。在空间布局上，有意识主动引导人流多停留，在业态分布上考虑关联业态相邻原则，此外要在开业后，利用SM城市广场一层室外的交通空间及室内中厅，有效开展营销活动引导人流进入SM城市广场shopping mall。
三层引进知名百货的理由是：来雅百货在成都缺乏知名度,不是强势百货公司,因此,作为大型购物中心,要提升租金,保持购物中心长期繁荣,需要引进成熟的知名百货,因此,二层和三层最好分布两家百货店,档次上进行错位，而不是按照原来的计划将来雅百货分布在二、三层。
根据新的业态设计建议，笔者对SM城市广场的初步建筑规划方案进行了详细分析，尔后进行业态详细分布和经营通道动线划分，通过实际分割工作，我们对整个项目的各个区域编制租金预测表。在上述工作中，我们运用建筑策划与NEW MALL购物中心策划流程发现了如下缺陷：
1. 发展商委托了一般的市场调查公司对成都商业进行调查缺乏针对性，委托的调查公司缺乏商业经营专家，无法对成都商业发展趋势进行准确预测，对消费者分析不够深入，例如白领消费者的深入调查和分析不够。通过我们的调查分析，成都是四川省会，西南一些大公司总部或分布多设在成都，白领人群多。成都自古就是四川文化中心，大专院校科研院所众多，成都高新区也集中了白领人群。
成都是著名的旅游休闲城市，吸引外地游客众多，而这些游客中都是经济收入较高的白领人群。
2. 由于市场调查工作不够扎实，加上没有搞清厦门与成都的地域差别，特别是地域文化与消费者数量、消费水平、消费结构的差异，因此，SM业态规划存在缺陷。
3. 投资回报是商业建筑策划的核心，由于SM集团前期要求整个购物中心能够吸引高中低全部人群，事实上存在困难。从长期可持续经营和提升租金角度，我们认为沃尔玛大卖场适合各类人流，但是百货等主力店必须能够吸引白领人群，周边消费人群难以支撑13万多平方米的大型购物中心规模，因此我们建议要重点吸引白领消费者，所以SM城市广场整个建筑风格需要创新，具备较高建筑文化品味，而不是照搬SM厦门城市广场的建筑风格。
根据我们的建筑策划分析，建议发展商修改方案，具体意见如下：
（1）在四层与局部五层增加白领休闲空间，根据餐饮娱乐业态要求修改详细建筑设计方案，特别是平面建筑布局。
（2）二、三层百货公共部分的装饰设计风格按照白领百货要求设计，营造良好的白领购物休闲氛围。
（3）建议二层以上挑空中庭，可以采用双中庭方案设计，增加自然采光，营造自然通风良好的生态型购物中心，减少能耗。
（4）建议在空中增加白领培训的娱乐设施，整个购物中心顶部增加白领培训中心的设计内容，有意识地吸引白领人群来购物中心参加活动。
八、香港又一城的考察及其对深圳购物中心建筑策划的启发
（一）香港又一城的考察
1.概况
又一城由香港太古地产及中信泰富开发，位于九龙的中心地带，九龙塘又一村达之路80号，毗邻香港城市大学及又一城，属于地铁上盖物业。
又一城的业态设计很有特点，主力店是英国玛莎百货和百佳超市市场、大型溜冰场以及设置有2000个座位的电影院。在名店方面，注重创新，引进全新组合的概念店，例如全球首间设有花店的agnesb店及由影音欣赏和电脑网络集成的咖啡店。
又一城交通示意图，如图29所示。
图29 又一城交通示意图
2.周围环境
西北部与公园相连，并有植被较好的高山景观，西南面与香港城市大学通过约80米左右的隧道与香港城市大学相连。商场四周没有设计对外的小商铺，商场与周围环境显得非常相融，人在商场中随处可见到自然光和室外的树木，商场的风格与自然比较和谐。
3.建筑概况及风格
又一城的建筑风格是现代简约风格，是一个由商场和写字楼的结合建筑，地形呈长方形，西高东低，占地面积约为2万平方米，商场共7层（地面层有5层），总建筑面积约为9.25万平方米，另外西北部建有4层写字楼，总建筑面积约为2万平方米，设有3层地下停车场，约850个停车位，1998年建成。
4.主题概念
又一城的设计以围绕大自然及强调空间感为主，把自然光大面积引入室内空间。购物中心以“无边无界，生活之态“为主题。
一。商场内有超过200间店铺、约30间中西食肆、11个银幕的电影院及全港最大的室内溜冰场，是集购物、美食、娱乐于一体的休闲购物中心。又一城主要利用自然光及宽敞空间，营造舒适的休闲购物环境，人们置身其中，可以充分感受悠闲的购物乐趣。
5.档次定位
经营的商品以大众档次商品为主，定位中档，主要依靠地铁和九广铁路及巴士站点汇聚人流。
6.交通
又一城设有完善的公共交通网络，乘搭地铁及火车均可直达九龙塘站。即使由港、九、新界甚至内地前来，都十分便捷。7层商场中从最低一层起有5层可直接由外部导入人流。MTR层（商场最低层）南部连接九龙塘地铁站，LG2和LG1东侧中南部连接九龙塘铁路站，UG及G层西侧连接地面层，有两个入口，间距约100米，G层南部为巴士总站，G层西侧中部通过隧道与达之路街对面的香港城市大学相连。G层东侧北部为的士站。又一城与九龙塘地铁站及九广铁路火车站直接连通，并设有巴士总站及的士落客区。
7.经营的商品
又一城网罗了享负盛名的店铺，有时尚男女服装、流行便服、童装玩具、书籍礼品、时尚配饰、电器、家居精品，钟表珠宝、中西美食、洋酒食品、银行服务甚至美容护肤等。
8.柱距
分布在又一城店内的柱距较大，公共空间没有柱子，这样使购物中心的室内公共空间显得开阔。
购物中心的公共空间极为重要，过于拥挤的公共空间不适合吸引高档收入人群。
9.灯光
中庭、步道节点以自然采光为主，顶棚内嵌的灯光分布形态多有变化，一种星星点缀夜空的感觉。
设计结合自然是美国设计大师赖特的重要思想，现代购物中心要充分利用自然光，要与周边自然浑然一体，减少对周边环境的破坏，降低能耗，创造空气新鲜，空间开阔的休闲环境。
图36 通过透光处理——公共空间开敞
10.室内色彩搭配及装饰
地面主要用红、黄、蓝颜色的高级地砖铺设，地砖面上混合运用白、红、蓝、黑、黄等颜色的小碎点，使地面显得既轻松活泼又不失典雅。
图37 中庭地面处理
通过地面不同色彩的处理，不仅能美化环境，而且能直接起到导示系统的作用。
11.人流通道
通过不同颜色地砖的搭配运用，使人流通道的方向非常明确且有层次感。
11、洗手间和残疾人通道
商场每层的中部或端部设有1—2处洗手间和残疾人通道。
在考察又一城购物中心的过程中，我们根据韩国专家的建议，一般首先考察卫生间和食品店。只有卫生水准较高，才能有效吸引购物人群。很难想像，连卫生工作都搞不好的购物中心能够经营好现代购物中心。
13.娱乐、休闲、餐饮业态的分布
娱乐、休闲、餐饮是该商场吸引人流的特色地方，电影院分别分布于商场的最上面的三层，欢天雪地溜冰场设在商场地面上第五层，餐饮和玩具反斗城均设在最顶上一层。溜冰场上面一层设有观看的台阶，就餐时可以观看溜冰场上的风景。
15.有自然背景的欢天雪地溜冰场。
图42 吸引大批青少年的溜冰场
香港又一城溜冰场聘请陈露等著名花样滑冰运动员定期指导，同时举办滑比赛。经营滑冰场成本较高，并非大部分购物中心都要引入滑冰场。
16.半露天美食广场（顶棚的灯光布局比较巧妙）
17、顶棚灯光的节能设计
图44 根据不同经营内容设置不同色调灯光
18.顶棚上中央空调的布置
图45 中央空调与送风系统
大型购物中心由于人流变化，对空气调节要求与写字楼不同，在人流稠密的地方需要加大制冷，在人流稀疏的地方需要减少制冷，充分利用自然光照明以及自然通风，购物中心的节能设计非常重要。
19.紧急出口的标示
图46 导示系统局部
大型购物中心可见性已经成为人们关注的内容，导示系统不仅方便顾客，而且也是整个购物中心形象的一部分。
（二）韩国Galleria高档购物中心建筑策划案
1、购物中心定位—韩国最高档购物中心
图47 针对主要购物群：汉城高收入人群及外地游客
Gerlleria百货是韩国最高档的名牌百货店，该百货由韩国韩化流通株式会社经营，2004年拥有员工1800名。
二、 建筑特色
图48 富有特色的铠甲式外立面
图49百货前公共空间的绿化
三、业态组合与VMD
女装在galleria占有重要地位，不仅名牌荟萃，而且每个品牌的展示与陈列都极富特色，处处透露优雅的品位，让女顾客流连忘返。
图51 女装专卖店
图52 女装VMD 模型
图53 女包和招贴画
女装的陈列非常富有艺术性，通过夸张的手法让顾客注意到女包。
韩国购物中心的男装世界名牌较多，价格多在人民币5000元以上，韩国男人平时也注重穿戴名牌西装，因此意大利等各地名牌西装非常齐全。
图54 男装专卖店
图55 女装橱窗
图56 GUCCI橱窗
Galleria高档百货的橱窗突出世界名牌的特征，让顾客从外面及情况恩怨出感觉到这是韩国最高档的购物中心。
四、装饰与导士特点
Galleria高档百货的标志特别明显，让人一目了然
图57 LOGO 及外墙装
图58层扶梯及缓冲空间
(三)韩国、香港购物中心考察对深圳滨海地铁上盖购物中心建筑策划的启发。
在满足规划要点的前提下，在规划设计时可尽量考虑亲近自然，尽量多利用自然光，不仅可以营造出一个舒适、通透的购物空间（深圳金光华广场的中庭设计通透性不好），而且从长期来看还有较好的节能效果。由于深圳滨海购物中心位于宝安中心区，宝安中心区已经规划成为深圳惟一滨海旅游、办公、商业区，因此，我们不仅要重点考察厦门、大连、上海等滨海购物中心，而且要考察美国、日本、韩国滨海及地铁上盖购物中心，最后确定深圳滨海购物中心主题。
1.采用类似阳光中庭式的规划设计，将各品牌以独立店铺的形式进行经营，将各品牌的目录设置在主要的进出口，便于顾客有针对性地购物和消费。
2.“民以食为天”，在经营业态中合理引入和分配餐饮的比例，建议引进数家餐饮名店，重点布置在顶层以及二层以上其他层的两端，引导人流向上走。
3.香港又一城的占地面积和建筑面积和深圳宝安中心区滨海购物中心项目相近，经营时间较长，是一个比较成熟的购物中心，只是地势和形状有差别，故滨海购物中心项目在规划设计时，又一城有一定参考性，建议项目管理部重点考察又一城。
4.在规划设计中要注意处理好各种交通的组织关系，以方便顾客进出作为重点考虑。我们不仅要考虑地铁的连接，而且要考虑公共汽车站点的设置。
5.在规划和业态设计中考虑好购物、休闲、餐饮、娱乐之间的相互关系，购物比例不超过50%。
6.提前设计招商手册，统一设计导示系统，做好安全通道和各种标示系统的规划设计工作。
7.结合深圳滨海购物中心的区位情况，可考虑作中档次定位，局部高档，例如一层和负一层可以选择国际名店。
8.香港购物中心项目前期投入较大，市场调研和建筑策划以及招商准备工作充分，设计大多是由著名设计单位来完成的。
9.注重业态创新，例如商品群创新，要吸引多家居有创新概念的旗舰店加盟。
10.香港的大型购物中心只租不售，采用统一管理模式。
本节香港又一城图片由车启富先生拍摄。
参考文献
1. 卢泰宏.中国消费者行为报告.北京：中国社会科学出版社，2005
2. 王阳.大连消费者OTC购买行为研究.MBA硕士论文，大连：大连理工大学，2004
3. 庄唯敏.建筑策划导论，北京：中国水利水电出版社，2001
4. 林怀文.互动设计——建筑师与发展商在商品住宅设计中的合作，北京：建筑学报，2000
5. 藤江澄夫主编，黎雪梅翻译，商业设施，北京：中国建筑工业出版社，2002
2、房地产网络营销国内外研究状况
大手笔、大面积的广告轰炸式宣传方式在如今房产领域已经过时。部分开发商已经将目光转向互联网。网络营销的低成本、互动性和多媒体全方位展示优势已经日益明显。房产企业如何有效利用互联网开展营销活动成为众多房产企业面临的新话题。奇方科技推出的整合网络营销理念逐步引起房产企业家和房产策划人的重视。 网络平台是载体：无论是门户网站、专业网站及自建网站的网络宣传方式，企业都需要有自己的营销平台。精准化是趋势：通过各类方式精准投放广告，包括：小区短信、短信（彩信）定向投放、精准邮件营销、精准网络广告投放等将是未来房产企业网络营销的趋势！互动是关键：通过短信群发，目标客户可以通过回复短信免费建立和售楼处的通话咨询；登陆网站参与互动有奖调查问卷；网站开通免费咨询热线；搭建项目专题论坛博客圈参与交流开展房产团购等。低成本高回报是亮点：网络营销手段大大降低房产企业营销成本，直接带来电话咨询客户数量剧增，继而是潜在客户的高转化率.增值服务延续品牌生命力：房产项目的销售告罄仅仅是房产品牌打造的开始；能否为业主带来持续的增值价值空间，房产企业可以搭建小区网络虚拟交流平台，整合小区资源为业主提供生活服务娱乐服务社区将会是新的亮点。正是：楼盘销售易，品牌生命力延伸难。房地产网络营销创新不断，网络整合营销理念正在普及！其实在网上你就可以找到国内一些企业如万科的网络营销。人人都知道2004年发生了什么，我们更想知道的是“为什么？”
人人都在瞩目房地产界的潮流人物，我们更想知道，他们“为什么”会成为潮流人物？
人人都在关注房地产界的领军企业；我们更想知道，他们“为什么”会成为领军企业？
……
为什么潘石屹的项目总有这么多的人追捧？
为什么张宝全的苹果社区会有几千人排队等待？
为什么顺驰完成了不可能完成的任务？
为什么万科做的项目总有独特的氛围情调？
一、房地产网络营销运作模式
对房地产网络营销的研究要从其运作的机理谈起。
房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘 的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息 交流。其信息流向是双向而并非单向的。
我们这里利用互联网架设的六个平台，既有其不同的作用，也有其不同的服务对象：
采购平台
房地产商通过互联网对供应链的重新整合，改变了产业内上下游企业之间以及企业与 政府之间的交往方式，从而能够最终降低交易成本。如房地产开发企业可以利用电子商务进行项目招标，与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开 展业务。这样不但减少了中间环节。提高了服务效率，而且提高了企业经营活动的透明度，扩大了合作伙伴的选择范围。通过房地产网站，还可以建立起相关企业的 信息高速公路，形成企业之间的信息链，建立无场地办公环境的房地产虚拟企业。
广告平台
房地产的开发企业通过自身建立的网站，或者通过其他网站发布广告等手段，对产品进行广告宣传。这是继报纸、广播、电视后，进行房地产广告投放的第四个媒体。房地产网络广告有其自身的特点和优势，这一点在下一期进行详细的论述。
销售平台
房地产数字化销售平台可以分为网络直销和网络间接销售两种。其中直销是指开发商 通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在因特网上申请域名，建立自己的站点。由网络管理员负责产品销售信息的处理，而传统的销售工作可有机 嵌入信息化营销流程；另一种做法是委托信息服务商发布网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣 金，而且还可同时利用网络工具（如电子邮件、公告板等）收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象，适用于大企业建立产品形象和企业品 牌。网络间接销售是指利用网上中介机构进行销售，专业代理网站不仅拥有数量可观的访问群，而且具有房地产专业知识和丰富的营销经营，能够很好地完成营销策 划。考虑到本身的实力以及建立和维护网站的成本，这种间接渠道策略尤其适用于中、小型房地产公司。
信息平台
利用网站或所设计的网页，进行项目相关信息的发布，例如项目的建设进度、最新的 房地产法规、楼盘的促销信息，项目某些方案的意见征集等都可以迅速地发布出去。与传统的信息发布媒介相比，网络营销的信息平台不但可以发布信息，而且可以 通过留言板、业主论坛等及时地获得信息反馈，例如购房者与业主既可及时得知开发企业的决策方案，又能及时地对诸如房型设计、装修标准等提出自己的意见，实 现真正的互动营销。
交流平台
在信息交换的基础上，房地产网络营销还应当建立业主与业主之间的交流平台，即所谓的网上社区，以促进小区文化的形成。
管理平台
房地产网络营销的管理平台是产品售后服务中的一环，开发商在网站架设中为日后物业管理公司开辟专用的空间，物业管理公司可以以此发布公告通知、小区财务管理情况，听取业主意见等，有利于日后小区的规范化管理。
2009-9-15 17:58 回复 58.47.80.*2楼
需要说明的是，其中信息平台与交流平台既服务于目标消费群又服务于业主，这说明了小区的信息将会有很大的交互性，购房者不但可以从广告宣传中了解楼盘，而且可以从业主的口碑中了解，因此，对产品质量的要求被提到了更高的要求。 二、房地产网络营销的优劣势分析。
房地产网络营销由于其介质自身的特点，所以使其拥有了一些其他媒体无法比拟的优势，但同时也具备了一些先天的缺陷。
二、房地产网络营销具有以下七大优势：
1、有较为确定的目标消费群，营销的命中率高
与报纸、广播、电视等传统媒体相比，传统媒体的受众虽然多，但是分布过于广泛，年龄、收入等参数的差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低，广告的效能不高。而新的网络营销，却由于上网人员的特征，使得目标消费群较为集中。
截止到2001年1月，中国的互联网用户已达到2300万，据预测，到2004年中国的互联网用户将是1亿，他们的主力年龄是28—35岁。而在未来几年内，28—35岁的人群也将是房地产的主力消费群。
在目标消费群相对集中的情况下，保证了广告的命中率，广告的投放才能做到“有的放矢”，实现真正的高效营销。
2、成本投入低
下面以某知名报纸为例：其一个整版彩色广告的价格为224000元人民币，其全国发行量为65万份，其是日报，假设其持续影响期限为3天，则广告成本为： 0.12元／人／天；某网站首页顶端旗帜广告价格为60000元／月，首页页面下载量为22.5万页／天，则开发商成本为：0.0089元／人/天，该报纸的人均成本为某网站的13倍。再加上报纸的 读者群非常宽泛。20个阅读者之中大约只有1个有购房意向，而据调查某网站的浏览者之中83％的人有明确的住宅需求。如果该项目没有特别的突出卖点（如超 低价位、特别设计等），其广告创意为中等水平，则其在三天之内大约会有50个来电来访，则其成本为4480元／个；经过测试，某网站网络广告一个月内大约 有270个来电来访，其成本为222元／个，只有报纸的二十分之一。而且，随着房地产项目的不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，人们对每个广告的关注度日益下降。
由此可见，网络广告与传统广告相比，不单止高效，而且低价。
3、多媒体展示
传统的媒体表现手法单一，而网络媒体则通过网络，运用三维展示、电子地图、语音解说等技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受地域的限制，有的甚至超越了现场售楼人员讲解的效果24小时不间断，没有时间和天气的局限，让购房者的选购有更大的自主性。
据不完全统计，购房者从决定买到最后签约，平均到售楼处、现场看房的次数在3—5次左右。而网上大信息量的提供，就能让购房者在家也能看到所关心的信息，从而大大提高了看房的现场成交率，也相应降低了售楼现场的运作成本。 字串3
4、主动性与互动性强
与传统营销相比，它更强调互动式的信息交流，由强势促销转为软促销。消费者可以 通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向 沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。有的网站或网页 还进行了链接，为购房者提供及时的购房、贷款方面的法律咨询。
5、效果易于测量
对于传统营销而言，最让人头痛的是如何得知营销的效果，而在网络营销当中，只要 在网页程序中插入流量统计和探测流量来源的代码，多少人看过此广告、多少人点击进去详细查看等数据都易于测出。最后，利用网络运营商提供的“广告运营报 表”就可以对每一个投放的广告进行监控。
3、网络营销在房地产营销中的应用的论文的摘要怎么写
房地产网站策划分析
据国家统计局的数字显示，至1999年末，我国商品房的空置面积已达9124万平方米，其中商品住宅达6787万平方米，这一惊人的数字，不禁令我们反思，问题的症结究竟在哪里？从营销的角度来看，企业、消费者之间信息传导机制存在的严重故障是一个重要原因：房地产企业缺乏细致的市场调查，没有与消费者建立良好的沟通关系，造成信息不对称；企业不了解消费者的真实需求，生产了大量适销不对路的产品，造成积压；消费者被强迫性地接受他们并不满意的房地产信息，面对数量巨大但可选择空间很小的住房，产生了一种对房地产企业的逆反与不信任。此时，网络这一高科技的产物，为我们消除这种困扰提供了一个亮点。网络营销可以说是这个世纪最有代表性的一种低成本。高效率的全新商业模式，它的一大优势在于缩短了企业与消费者的空间距离。一个行业必须与社会的主流技术相融合，不断创新，才能使该行业永葆青春。房地产业也必须正确面对新科技革命，将传统产业同网络优势相结合，充分享受新技术为之带来的巨大收益。
许多公司都承认营销的关键词汇是：快速—灵活—准确—友好—有乐趣，顾客需要充分享受购物的乐趣，而巨希望购物的过程方便，网络营销正因为它具备这些独特的优越性成为营销领域里的一个热点。对于房地产这种高价值的产品，消费者在做出决策时需要大量信息，企业为了给消费者提供满意购买的条件，与消费者进行双向互动，自然会被网络营销的魁力深深吸引。那么，房地产网络营销与传统营销相比有哪些优势呢？
一、房地产网络营销的优势
1．真正以消费者为中心，增进房地产企业与消费者的沟通。
网络营销是一种自下而上的营销方式，与传统营销相比，它更强调互动式的信息交流，由强势促销转为软促销。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。
2．减少信息不对称，驱动房地产质量和服务提升。
网络营销要求房地产企业的各种信息公开化，并受消费者的监督，减少黑箱操作，逐渐缩减二者间信息掌握程度的差距。同时，消费者还可以对已购房地产进行评价，与别人一起分享消费体验，这样好产品会被越来越多的人知晓接受，劣质产品会被淘汰出市场，网络营销成为一种驱动房地产质量、服务提升的力量。
3．降低企业的成本，提高工作效率。
房地产与网络结合，可以通过网上采购和网上销售，大大降低诸如采购费、租赁费、广告费及大量的销售人员工资等期间费用，从而大幅度降低成本。
4．扩大选择空间，节省了消费者无效奔波的时间。
以前，消费者要购买一套房子，通常要花较多时间了解大致情况并来回奔忙看房，有了网络，消费者只要坐在家里的电脑旁，轻轻按动鼠标，各种位置、户型、价位的房屋任你挑选。这些大量信息使房地产企业提供的不同产品之间的差异更加直观、详尽和方便查询，大大拓展了选择空间，节省了消费者无效奔波的时间。
二、房地产网络营销发展的制约因素及存在的问题和缺陷
l．房地产网络营销发展的前景虽然诱人，但在其现实发展中仍存在着多种制约因素。
例如我国网络尚处于起步和发展阶段，基础设施差、技术软件落后、缺乏网络安全保护措施和高水平的网络营销人员，网络立法、结算系统、房地产税收等配套措施跟不上，以及广大消费者对持卡消费的排斥，都制约着网络营销的发展。
2．目前已经在运行的房地产网络营销中也存在一些问题。
比如，网络内容简单，不能满足消费者的需要。现在房地产网站不少，且呈扩张趋势，但大多数房地产企业实力较弱。服务内容单调、发布的信息许多是‘粘贴”和“复制”的，在数量和质量上都没有超过传统媒体。这样的信息量是远远不足以促动网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样本房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，为访问者提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。还有一些房地产网站不适应市场需求、缺乏独特价值、竞争优势不明显，网络营销成了买卖双方之间多余的第三只手，浪费了企业资源。
3．以网络形式发展房地产营销也存在一些缺陷
（1）缺乏信任感。众所周知房地产是一件价值巨大的产品，它往往是一个人、一个家庭一生中金额最昂贵的一次购买，所以每个购买者都是非常小心谨慎的。人们仍然信奉眼见为实的观念，看不到实物，他们不可能将一大笔款项交给一个小小的鼠标。况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差，所以目前消费者是无法充分信任网上交易的。
（2）无法提供亲身体验。网络虽然可以全方位展示房地产的外形，向消费者提供全部的理性购买依据，但它无法向消费者提供亲身体验，感性的现场综合感受对房地产这种特殊商品来说是非常重要的。即使房地产的所有技术指标100％合格，消费者也可能因为窗外的视野，甚至是隔壁的邻居而放弃购买。
（3）浪费网络资源优势。网络的特点是覆盖面大，信息传播速度快，但房地产具有不动性和客源地域性的特征，这样的网络资源的优势就被大大削弱了，因此网络虽然会极大推动房地产营销的发展，但它不会带来简单的几何级数的增长。
由以上对房地产网络营销的分析表明，房地产网络营销还不能取代传统营销，只有与传统营销实现整合、优势互补，才能使房地产企业的整体营销策略获得成功。
三、房地产网络营销与传统营销的整合
Buy. com的创始者和首席执行官斯科特·布鲁姆认为要想在网络竞争中脱颖而出，企业需要双管齐下：一是采取传统的市场营销手段；二是在网上提供价格有吸引力的商品。应该说至少到目前为止，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。传统营销的对象是房地产网站本身和房地产企业品牌，而网络营销的对象是有关企业的大量信息，这两部分是缺一不可的，只有整合才能使其发挥最大的功效。
1.传统营销的对象。房地产企业网站的知晓和品牌的建立只有通过传统营销方式才能得以实现。网站作为消费者与企业最终产品之间的中介者，首先必须把自己推销出去，引导消费者进入网站，这样才能使他们接触最终产品信息，而网站怎样才能引起消费者的点击欲望呢？传统媒体的广告促销是有力的帮手。就连以网上直销闻名的戴尔公司，也在电视的黄金时段大打广告。在宣传网站的同时，还必须把网站同企业的品牌形象紧密结合在一起，吸引真正有需求的目标消费者，以免虚耗宣传资源。
网络的被动性表现在它只能等待消费者的光顾，因此企业就必须得在消费者购买决策前树立品牌形象。只有这样，消费者才会垂青于载有该品牌信息的网络。对于房地产这种高价值产品，品牌效应在消费者购买决策者中是一个重要影响因素。品牌向消费者传达了一种代表特定的房屋质量与管理服务水平的信息，降低了事前的信息不对称性。良好的品牌形象也是房地产企业的一项无形资产。从长远看能降低房地产企业的营销成本，加快销售进度。借助传统媒介建立品牌形象，是房地产企业利用传统营销手法引导消费者登陆企业网站的一个较好方式。如果没有传统营销的帮助，网络营销只能坐着冷板凳，感叹英雄无用武之地了。
2．网络营销的对象。网络营销的对象是大量信息，包括房地产企业产品的价格、位置、销售情况及有关房地产的知识与新闻，如房屋百科、售点新闻等。网络虽然不能代替现场看房，但能为消费者提供丰富的信息，对优化房地产市场的信息环境意义也很大，所以网络营销的目标至少在目前应定为提供信息，而不是网上买卖，实际交易还是应在传统渠道。
我们正处在一个网络技术飞速发展的时代，中国的房地产网络营销拥有巨大的潜力，但真正的回报需要一段时间，网络营销与房地产业的完美结合离我们还有一段距离，不过我们仍然可以相信，这个距离随着技术及社会进步越来越近。
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4、房地产市场调查分析报告
房地产市场调查分析报告
录 ... 1
综 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 7
2.1 研究背景说明 ... 7
2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 8
3. 名词定义 ... 9
4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 10
5. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 11
摘 要 ... 12
第一节 市场容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 ... 13
1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大 ... 15
1.3 投资购房比例基本平稳 ... 15
1.4 结婚购房比例保持稳定 ... 15
1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 ... 16
2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地产市场交易状况分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情况 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未实现的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求结构分析 ... 18
4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 18
4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 19
4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 20
4.4 户型层次需求结构分析 ... 21
第二节 产品结构分析 ... 23
1. 2004 年三季度市场供给状况 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地产开发投资状况 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供应状况 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供应情况 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房总体供需状况 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 26
4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 27
4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 28
4.3.3 分楼型的供需状况 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供应状况 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 31
5.3.1 分区域市场供给比较 ... 31
5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 32
第三节 价格研究 ... 33
1. 供给价格水平分析 ... 33
1.1 抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型楼盘价格总指数表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分区指数表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分物业指数表 ... 34
1.2 新建商品房价格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 36
1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 37
1.5 经济适用房价格水平分析 ... 38
1.6 存量房价格水平分析 ... 39
1.7 南京市租赁行情分析 ... 39
1.8 土地价格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 41
2.1 供需比例失衡对房价的影响 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析 ... 41
2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 41
2.2 经济发展与消费能力增长支撑南京房价 ... 42
2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 42
2.4 宏观金融政策对房价的影响 ... 42
2.5 行业的互动效应带动房价上涨 ... 43
2.6 商品房直接成本带动房价上涨 ... 43
2.7 城市化进程加快，带动房价上涨 ... 44
2.8 开发商追求高利润使得房价增长 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房价趋势性分析 ... 45
第四节 消费者调查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究说明 ... 46
2.1 样本特征 ... 46
2.2 样本量 ... 46
2.3 数据的质量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指标 ... 47
2.6 调研内容 ... 47
3. 意向购房者的基本特征 ... 47
3.1 潜在购房者年龄结构 ... 47
3.2 潜在购房者的家庭结构 ... 48
3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 49
3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 49
4. 意向购房者的居住现状 ... 50
4.1 现有住房的获得方式 ... 50
4.2 现有住房的居住面积和户型 ... 51
5. 潜在消费者的购房偏好 ... 52
5.1 潜在消费者对购房区域的偏好 ... 52
5.2 潜在消费者对购房面积的偏好 ... 53
5.2.1 潜在消费者对面积偏好与上季度的对比分析 ... 53
5.2.2 三季度潜在消费者对总面积及各个功能房间面积的偏好 ... 53
5.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 54
5.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 55
5.5 潜在消费者的意向面积与意向户型的交叉分析 ... 56
5.6 潜在消费者在同等建筑面积下对建筑结构的偏好 ... 56
5.7 潜在消费者对配套中最看重的三个因素 ... 57
5.8 潜在消费者购买目的分析 ... 58
6. 购买方式与购买力分析 ... 58
6.1 潜在消费者可以承受的最高单价 ... 58
6.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 对潜在消费者心理房价的测试 ... 61
7. 潜在购房者的媒介影响度 ... 61
7.1 潜在购房者的信息获取途径 ... 61
7.1.1 房产信息获取途径在消费者中的分布 ... 61
7.1.2 报纸媒体 ... 62
7.1.3 网络媒体 ... 62
7.2 印象最深的房产广告的主题描述及楼盘的提及率分析 ... 63
7.3 媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 64
第五节 生活指数评价 ... 65
1. 生活指数评价 ... 65
1.1 区域生活指数模型 ... 65
1.2 应用与测评结果 ... 66
2. 典型楼盘生活指数评价 ... 67
2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 67
2.2 应用与测评结果 ... 69
3. 典型楼盘性价比分析 ... 69
4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 70
4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 70
4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 70
第六节 媒体监测与研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地产平面广告投放监测 ... 71
1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 71
1.2 分区域投放量统计 ... 73
1.3 分物业类型投放量统计 ... 74
1.4 开发商投放量统计 ... 74
1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地产网络广告监测分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析 ... 77
3.1 房地产营销主题分析 ... 77
3.2 其它促销活动分析 ... 79
4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 ... 80
4.1 购房者媒体偏好分析 ... 80
4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 81
4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度顺驰滨江奥城报纸平面广告投放总量与频率 ... 82
4.3.2 2004 年顺驰滨江奥城广告报纸组合 ... 82
4.3.3 2004 年顺驰滨江奥城报纸平面广告及网络广告投放分析 ... 83
4.3.4 顺驰滨江奥城的广告意境及营销主题分析 ... 83
5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 84
5.1 竞争对手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析 ... 85
结 语 ... 87
策划方案 营销策划 销售技巧
销售流程 销售策划 销售方案
项目定位 项目策划 项目管理
项目研究 项目分析 项目流程
市场定位 定位策略 定位分析
定价策略 定价方案 定价策划
开盘方案 开盘流程 开盘策划
活动策划 活动方案 推广方案
推广策略 策划文案 广告文案
营销策略 广告策略 分析报告
广告策划 广告方案 销售培训
项目规划 规划设计 楼书文案
楼书设计 市场研究 销售制度
管理制度 推广技巧 全程营销
全案策划 策划流程 全程推广
全程策划 整合营销 整合推广
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5、房地产市场调查报告
调查报告一般由标题和正文两部分组成。
（一）标题。标题可以有两种写法。一种是规范化的标题格式，即“发文主题”加“文种”，基本格式为“××关于××××的调查报告”、“关于××××的调查报告”、“××××调查”等。另一种是自由式标题，包括陈述式、提问式和正副题结合使用三种。
（二）正文。正文一般分前言、主体、结尾三部分。
1．前言。有几种写法：第一种是写明调查的起因或目的、时间和地点、对象或范围、经过与方法，以及人员组成等调查本身的情况，从中引出中心问题或基本结论来；第二种是写明调查对象的历史背景、大致发展经过、现实状况、主要成绩、突出问题等基本情况，进而提出中心问题或主要观点来；第三种是开门见山，直接概括出调查的结果，如肯定做法、指出问题、提示影响、说明中心内容等。前言起到画龙点睛的作用，要精练概括，直切主题。
2．主体。这是调查报告最主要的部分，这部分详述调查研究的基本情况、做法、经验，以及分析调查研究所得材料中得出的各种具体认识、观点和基本结论。
3．结尾。结尾的写法也比较多，可以提出解决问题的方法、对策或下一步改进工作的建议；或总结全文的主要观点，进一步深化主题；或提出问题，引发人们的进一步思考；或展望前景，发出鼓舞和号召。
6、网络营销的调查报告.
估计又是学术派的，哪有现存的东西呀，
1，分析你研究的行业，可从热点网络事件来做，
2，分析你的竞争对手都是做什么的，要有差异化。
CPS (实际安装并收费成本) cps就是以实际销售产品数量来换算广告刊登金额，相比CPC，CPM的恶意点击更进一步。CPs广告 网络广告是近几年来随着网络的兴起和普及才成长起来的新型广告模式，由于它借助Intern et为媒体工具，因此在收费模式上有别于传统广告，在国外，有每行动成本〈CPA〉、每购买成本〈CPP〉、每千人印象〈CPM〉、千人点击成本〈CPC〉更科学，更能为企业节约广告费用。
CPS的成功。证明广告走向实效，不是一个自然而然的过程，而是市场选择的必然结果。现代商业发展的规律让我们看到了“优胜劣汰、适者生存”的生态法则在市场领域的实用性。实效营销一定会成为企业的必然选择。因此，我们不可能坐等所有尘埃都落定的时候再采取行动；如果是这样的话，所有的营销行为都无异于慢性自杀——消耗资金，浪费时机，错失机会。
最佳实施模式CPS （cost per salse）以实际销售产品数量来换算广告刊登金额。 佣金的计费方式为销售类型，即按照到达广告主指定的营销效果监测点的总有效业绩进行计费。费用设定为固定金额每笔，也可以是按照产品销售额的百分比提成。
很多人将营销策划当成能决出回生的灵药，无论多么体质孱弱甚至是奄奄一息的品牌，好像一有了营销策划马上就能焕发新生、声壮如虎；好友好多人将比当成点石成金的绝技，不论什么自治愚钝、空洞无物的品牌，好像只要菁妮一点，马上会显出十足黄金呈色，光耀闪眼。销售是营销唯一的目的，营销只讲实效。实效营销主义最直接的概括就是：把品牌变现。品牌不是目的，变现才是真理。品牌存在唯一的目的就是将其变现，以最大限度、最好程度地达成销售。
“按效果付费”、“不花钱而赚钱”的网络营销模式。通过WEB联盟营销专业平台按营销效果（如销售或电话引导等效果）支付佣金，达到节约营销开支，提高营销质量；会员站长则通过投放放匹配的VNS产品广告而获取佣金分成，达到长期收益。
当联盟网站的访客看到网站上的广告后产生的点击并到达链接页面、下载、注册或购买等各种后续行为。 我们根据广告发布后网站访客对广告产生的后续行为数量（即效果数量）与会员站长进行费用结算，而不是根据广告触及的网站访客数量进行费用结算。 我们 在系统内发布广告活动时，必须明确告知每个广告活动的营销效果要求和单位效果结算价格。
CPS营销优势
1、精准定向：渠道定向 (精确定位到每个渠道 ,通过对VNS序列号段安装分析，分配订制指定渠道商的客户端文件，直接锁定目标用户群.) 软件定向 (根据不同访问者对YG VNS 产品的需求提供不同版本的产品.) 网站类型定向 (让目标广告只展示在相符和的网站类型上，增加广告关联度.)
2、成本极低：
以同样的广告价格，创造出更好的广告效果,由于其独特的锁定目标客户的投放方式，针对性极强，有效地避免了广告浪费，让营销成本降低10倍！
3、传播广：
我们的目标是覆盖各种类型的网站，只要有人投放YG VNS产品广告，就意味着我们的产品在对方家网站上做广告。这些网站包括全国知名门户站点以及地方网站、行业网站等。
4、发布最快：
广告一经审核，即刻展现在目标受众面前。审核广告是为了规范广告发布规则，
5、透明消费：
广告商可以查看详细的消费记录，系统可随时动态的生成渠道、时段、广告类型和日期等途径的统计报表，报表样式简洁清晰，让我们轻松掌握每一条广告的投放情况，每一分钱的支出情况。
7、关于房地产的市场调查报告
模版
第一部分、城市概况 3
一、地理位置 3
二、行政区划 3
三、交通情况 4
四、面积与人口 5
五、历史文化及习俗习惯 6
第二部分 城市投资环境分析 7
一、宏观经济发展状况 7
二、扬州居民生活水平 10
三、城市规划及重大市政建设状况 13
四、城市投资环境优劣势分析 18
第三部分、扬州房地产市场情况 20
一、扬州房地产市场一级市场情况 20
二、二级市场情况 31
三、扬州房地产市场发展现状及特征概括 45
第四部分、项目基本情况 46
一、项目基本情况 46
二、项目环境分析 47
三、项目SWOT分析 52
第五部分、综合发展结论 56
一、项目开发策略 56
二、客户群定位 59
三、项目定位建议 60
四、销售价格及收益分析 62
五、土地价格价格分析 70
六、投资分析 73
七、初步结论及建议 74
8、求一篇《房地产市场的发展及现状》的调研报告要有前言（调查目的，意义，方法，手段和过程）正文和结论
以下文章只供参考，说明：天下文库论文只供参考
浅谈某某一线员工的流失及对应措施
——系统角度分析员工流失
组长姓名：李俊会
提交日期： 2013 年 2 月 22日
摘 要
零售业的终端服务者一线员工作为整个来说，是代表着企业的一面旗帜，拥有高水平的一线员工，不仅可以促进销售，而且还可以起到提高企业和品牌形象的重要作用。但是随着中国市场化程度不断加大，参与到零售行业中的企业越来越多，品牌日益繁杂。同时高水平的一线销售员工已经成为了稀缺资源，这也导致了一线员工的流动性日益加大。高度的市场化之于零售业来说是一把双刃剑，它使企业能够从市场上轻易地获取更多的劳动力的同时，也承担着自己培养的员工随时有流失的风险。因此，本文着眼于某某公司整体管理，从系统的角度来分析一线员工的流失状况进而得出如何控制一线员工流失的具体方法与措施。从一下几点就可以说明。
目 录
第二章 某某一线员工流失现状与原因. PAGEREF_Toc255998504
2.1一线员工流失的现状. PAGEREF_Toc255998505
2.2一线员工流失的原因. PAGEREF_Toc255998506
第三章 解决某某一线员工流失的思路及对流失问题的攻克. PAGEREF_Toc255998507
3.1解决某某一线员工流失的思路. PAGEREF_Toc255998508
3.2一线员工流失原因各个击破. PAGEREF_Toc255998509
第四章 防止一线员工流失的解决方案. PAGEREF_Toc255998510
4.1解决方案的前提假设. PAGEREF_Toc255998511
4.2 解决方案的制订. PAGEREF_Toc255998512
第五章 结束语.
参考文献.
第一章 引言
最佳服务是企业的生命，是创造利润的法宝，也是竞争的雄厚资本，而这一切主要来自科学管理和员工的努力——邹金红。
随着我国社会主义市场经济体制的日益完善，人民生活水平的日益提高，零售行业也得到了空前的发展。从零售企业的横向一体化到纵向一体化，销售平台从商场到超市再到虚拟网络，零售行业的多硕博在线论文网化发展已经是大势所趋，竞争也日益加剧。因此，在如此大的环境下，企业的生存依靠的不仅仅是网络.com=/www.qianluntianxia.com销售渠道开拓和平台搭建，更需要为顾客提供优质的服务，作为企业终端服务的主体——店铺员工更是起到了至关重要的作用，所以如何管理好我们的一线员工，是迫切需要解决的一大难题。我们必须承认优质的一线员工是企业乃至社会的稀缺资源，如何减少优质资源的流失？对于公司培养多年的每一位普通员工来说，如何进一步提高他们的业务技能，端正他们的职业态度，提高他们的收入水平，从而减少人力资源的流失也同样是我们需要认真思考的。
第二章 某某一线员工流失现状与原因 2.1一线员工流失的现状
平均到每个月份，会有5%左右的一线员工离职，如此之高的离职率对销售到底产生了多大的负面影响？
2.1.1 2008、2009连续2年，离职的高峰时间段都出现在8月份和9月份。10月份到转年的1月份是冬靴销售的高峰期，也是全年鞋品销售的走量区间，因此员工所承担的销售任务和劳动量比平时的月份有要大的多，所以8、9月份成为离职高峰也就不难理解了
2.1.3离职员工工龄集中在1-3个月（试用期内）和1年以上（已经对公司熟悉）两个阶段。
2.1.4销售好的品牌的平均工资要高于销售差的品牌，甚至差异在500硕博在线论文网以上，这说明我们在制定各品牌的工资标准和奖励机制的时候存在一定的问题，差异过大。
2.2一线员工流失的原因
上图可知：
影响员工流失的原因很多，是一个系统问题，因此要解决这个问题，也是一个系统工程。
2.2.1员工筛选
在目前的公司中招聘流程（尤其是一线店铺员工）中，往往是采取内部介绍和社会招聘两种形式，员工入职门槛低，职业生涯大多缺少规划，这样就造成了员工本身就存在一定的不稳定性。而招聘流程主要分口试和笔试两部分。口试用来观察员工的就业积极性和就业目标，检验员工的语言表达能力；笔试主要考察员工对零售行业的认知程度。但是，人员流失已经是“既成事实”，因此这两种面试就成为了程序而并没有起到真正的筛选人才的作用，问题的主要矛盾体现在成本上。
例如：假设有一个并不适合到店铺工作的员工到人事部门面试，此时某品牌的某个店铺急需一个员工加入工作。HR既知道这个面试者不符合公司要求，也知道店铺急需员工，那么左右HR决策的因素是什么呢？是机会成本，即为了得到某样东西而必须放弃的东西。人力资源部必然会考虑放弃目前这个面试者的机会成本是什么，放弃这个面试者，最大的成本并不是面试这个人所花费的办公时间，而是店铺在未来的若干时间内因为缺少这名员工所造成的销售量减少了多少，进而造成公司在利润上的损失。因此，理性的HR权衡得失后，会做出这样的决策：这个员工虽然不适合店铺工作，但考虑到店铺缺人所带来的缺失，故此这个员工被录用了。
以上的举例虽然是假设，但却是对现实情况的一种简单的模型提炼。这种提炼反映了我们在面试一线员工的过程中所忽略的一个重要的问题，即优秀的员工是稀缺的。
将稀缺性的概念运用到一线的优秀员工身上，就是零售业中的优秀员工的数量之于整个零售业中的企业（或品牌、店铺）的数量来说是稀缺的。由于，我们在筛选员工的过程中忽视了对稀缺性的认识，所以一线员工的筛选机制就存在一定的缺陷，这也是日后员工流失问题产生的原因之一。
2.2.2人文管理
在店铺员工的管理上存在一条明晰的管理链条，即品牌经理管理营运主管；营运主管管理店长和店员；店长再管理店员。一个品牌中品牌经理和营运主管的数量是有限的，而商场中的琐事又很多，主管们不仅要监督销售，还要协调各种事宜，所以在一定程度上，不能要求主管们对每一个店员都关心到位，指导到家，甚至有的时候因为工作压力的原因不能够冷静地对待一线员工的失误。因此，作为企业的终端管理者——店长，在公司管理层和一线员工之间就起到了传达、管理、监督、缓冲、协调、合作的作用，要求我们的店长既要是一名管理者，又要是一名员工的榜样，是企业文化的宣扬标兵和传承者。而实际上，我们在店长的考核过程中往往关注了销售指标而忽略了人文指标，即对企业的认同程度、对自己在公司的前景规划等等。
心智的力量是伟大的，实践证明，几乎生活中的尴尬，不管是生活上，还是工作、学习上的，不管是物质上的，还是精神上的，大抵都是心智力量的差异造成的。一颗热爱企业的心，不仅能搞好销售，更能感染周边的员工。缺少心智优秀的店长，也是一线员工流失的一个主要原因。另外，我们的社会已经经历了新世纪的前十年，80、90年代的人已经或者开始成为社会生产力的主要来源。我们企业的一线员工，也大多由80-90年出生的人组成。由于成长环境的不同，他们有着自己的鲜明的个性，因此老套的管理方法和协调手段是不是已经过时，我们的企业文化是不是还能被他们所认同。在公司的人文管理的建设方面，这一新兴因素亦是不可不考虑的。
2.2.3激励政策
我们是上市公司，需要稳定的业绩增长，因此激励员工销售的主要手段就是奖励机制。起初，我们的工资待遇在市场上还是很有竞争力的，但是随着社会的进步，GDP不断的攀升，社会总收入和人均纯收入都有了大幅度的提高，我们企业的工资增幅如果不能够与社会平均增幅持平或者领先，人员的流失当然是不可避免的。还有一种情况，就是我们的工资水平虽然不是最高，但在市场上还是比较有竞争力的，那么员工的流失问题应该在于奖励机制的不合理上。
奖励机制的不合理，问题不在于某一个人，而是包括预算制定——任务分配——奖励机制制定等环节的管理体系上。
1、预算制定：是任务的来源。如果某个品牌在市场上已经区域饱和，我们还在以相同的增长比率去制定下一年的预算的话，必然会错误的估计各个店铺的产能进而造成员工无法完成预计任务，造成工作积极性的下降，久而久之离职就在所难免。
2、任务分配：到底哪家店铺的任务重些，哪家店铺的任务轻些，只不仅仅要考虑店铺的同期销售数据还要考虑到店铺的成长性，以及各种不确定性因素。不合理的任务分配，必然会影响到任务的完成质量以及员工情绪的波动，持续的任务分配不均，不仅仅影响的是员工的流失更会损害一线员工间的和谐与合作。
3、奖励机制：店铺的员工工资有差异当然是促使员工努力工作的必然激励措施，但是如何把握这种差异，更好地促进员工的工作积极性是一门学问。处理的好，可以促进销售提高工作热情；反之，轻则员工流失，重则破坏员工和谐乃至品牌形象。
2.2.4竞争对手趁虚而入
前三个原因可以被看做是企业自身原因，但内部问题不能及时解决往往会让竞争对手有机可乘。零售行业中的竞争对手们，处于一个信息相对开放的环境中。首先，各个品牌的产品售价是公开的，活动是公开的，品牌价值也是公开的。其次，由于竞争对手们的店铺处于同一个销售平台中（百货商场或超市），所以员工间的工资待遇也可以被看做是公开信息。这就给员工的流失提供了两种可能性：一、当我们的员工在品牌认同感上出现问题的时候，会投奔到他们认同品牌价值的竞争对手。二、当竞争对手发现我们一线员工中的某一个“稀缺资源”时，会采用利益诱惑的方式去挖墙脚。
第三章 解决**一线员工流失的思路及对流失问题的攻克3.1解决**一线员工流失的思路内部原因：一线员工是企业管理链条的终端，是企业管理系统的神经末梢。一线员工的流失不仅仅是企业管理的某一环出了问题，而是整个系统存在着管理漏洞。外部原因：企业内部出现了问题，在信息相对开放的零售行业中，竞争对手当然会趁火打劫，挖走我们的无形资产——一线优秀员工。所以我们在处理员工流失的问题上，应当立足于企业的发展，以系统思维方式去分析症结的所在，找出并解决好主要矛盾。
针对第一章，所挖掘发现的各类问题，下面采取不同的手段去化解击破。
3.2一线员工流失原因各个击破3.2.1复制优秀员工
正如我们上文分析到的，在员工的筛选上，我们存在着对优秀员工这种“稀缺性”的认识不足。优秀的员工在性格特征上，必然有其稀缺过人之处，由于对新来员工的测试中缺少性格测试，因此造成人工费用的提高和销售业绩提升不显著这对矛盾体。HR在选择一线员工的过程其实是比较困难的，他们去寻找一个合适的员工的成本=大量的时间+店铺销售下降（一定时期内）+员工不满情绪。解决这一问题的关键就是要发掘哪一类人适合做一线员工。发挥企业自身优势，我们的品牌众多，店铺人员基数大，因此优秀员工的人数也一定不少，我们就对这一部分员工做性格测试，发掘他们在性格上的共同点，这些共同点必然是成为优秀的必要因素，这些因素也将成为再次招聘员工时的一种参考标准，从而达到复制优秀员工的目的，起到过滤掉不适合一线工作的员工的作用。这样不仅发挥了**公司在人员数量和品牌数量上的优势，去发掘优秀员工的性格特征，也完善了员工选拔流程，即加入了性格测试的环节。
3.2.2结合新时代员工特性，完善调整我们企业文化的宣传方法，提高员工对企业认同感。
专家对80、90一代性格的一种概括：充满自信但较为脆弱，富有理想但不甘平凡，重视维权但时常被限，消费自主但习惯攀比，渴望同伴友谊但矛盾较多，喜欢学习但负担较重，主动使用媒介但容易失控。可见，新兴员工也同样存在这种突出的优点和鲜明的缺点，他们自主却又盲从，骄傲却又胆小，学习却不虚心，理想却不现实。因此我们在店长的选择上在侧重销售的同时应该更多的考虑到她们的包容性和耐性，这样才能带好新员工，引领他们走上正确的人生道路。经上述分析可以看出，在调整适合新时代员工特性的企业文化，以及让新时代员工认同我们的企业文化上存在着一个契合点那就是我们的店长。如何选择好心智优秀、性格健全、与时俱进的店长，是企业文化建设的构成要素之一。因此，明确如下目标是当务之急。第一、与其频繁的招聘资质一般的员工，不如花时间去培养一个资质优秀的店长。第二、店长必须认同企业文化，最好能够对企业文化有自己独到的见解。还要理解自己所负责品牌的品牌文化，这样才能具有应该具备的品牌责任感和归属感。第三、愿意学习新鲜事物，对员工愿意传授自己的销售技能和积极的提供工作生活上的帮助。第四、在公司任职期间，有自己明确的职业规划，同时公司也要为他们提供实现职业规划的必要条件。店长正是企业文化建设的核心矛盾所在，任命好一个称职的店长是解决一线员工因为品牌认同感缺失而离职这类原因的主要途径。
3.2.3合理的压力管理
压力的正式定义是个体对刺激的心理和情绪上的反映，这些刺激形成个体生理或者心理上的需求并产生不确定性。当重要的事情来临时，这种不确定性就会起作用，是个体失去控制。这些刺激被称作紧张性刺激，由此可以导致两种相互作用的情绪，即挫折感（没有能力达到目标，比如说因为缺乏足够的资源完成预期的工期）和焦虑（担心因没有完成工期而受到纪律的惩罚）。压力反应：压力刺激的开始，人开始觉得惊慌和无助，对如何处理紧张性刺激感到迷惑。有时人们会放弃，但大多数会发展到下一阶段：抵制。在这个阶段，人们开始振作起来并决定如何处理问题。如果压力刺激持续并超过人体的抵御能力的话，那么人就进入了第三个阶段：筋疲力尽。通过专家的分析，再结合前面所做的员工流失率的工龄分析，可以得出这样的结论，当员工当入职进入试用期（1-3个月），由于工作压力大，因恐惧而离开的员工占全年离职员工的28.33%，而当工作了1年左右的时候，持续的压力造成了员工工作热情的耗竭，工龄在1年以上的员工同样占据了28.33%，可见能够顶住压力一直工作下来的员工仅占了不到一半的比例。
以上分析，说明我们企业再给员工制定任务的时候出现了很大的问题（当然也不排除新兴员工抗压能力差的因素）。
一、在预算制定上，应当更加科学。我们是上市公司，保持销售的增长是必然要求。从城市的角度来看，预算不仅要综合历年的销售数据，还要考虑到城市市场的饱和程度，已经竞争对手营销手段的变化等诸多因素，充分预知来年的机遇与风险，切勿主观臆断地估算来年销售。
二、任务的分配上，从压力的反应图以及09年天津地区人员流失的月份分布来看，每年2~3月份的任务应该适当降低，这个时候正是销售的淡季，而且年后会有很多新入职的员工，过高的任务会扼杀新进员工的销售积极性，造成员工的非必须离职。
三、在奖励机制上，建议区分新老员工。新进员工因为销售技能不熟练，品牌认知能力差，对压力的反应比较敏感。因此，对于新进员工的奖励条件应当适当放松，让他们平稳地度过恐惧阶段，进入对压力合理的抑制阶段。
四、面对困难时要多给予店铺和员工多方面的激励、支持和帮助，使其积极面对压力，树立战胜困难的信心和勇气。
3.2.4战略调整，拉拢对手员工
一方面，我们需要调整原来的工资制度和激励措施，使其更倾向于对优秀员工的发展支持，从而吸引更多的优秀人才；
另一方面，我们应该有一双发现“稀缺资源”的眼睛，竞争对手之间的竞争已经不仅仅局限于对市场份额的争夺，也存在于对一线优秀员工的争夺上。我们的直接管理者，应当擅于发现竞争品牌店铺中的优质资源，并用合理合法的手段占为己用。花在这个方面的成本一定要比反复招聘能力不确定的员工所花费的成本低得多，也快捷很多。
第四章 防止一线员工流失的解决方案4.1解决方案的前提假设
通过上述对一线员工流失的分析，找出了流失的症结所在，并针对各个症结提出了若干解决方案。所以，我们切实地需要制定一个能够维系一线员工稳定积极工作并能有效防止员工流失的解决方案。
首先，我们必须做出一个假设：我们的工资水平在市场上是比较有竞争力的，即我们在鞋品市场上的工资水平处于一个中等偏上的位置。之所以做这个假设，是因为零售业一线员工的入职门槛较低，任何竞争对手都有可能采用各种提升员工工资的方法去掠夺“树大招风”的**公司的优质员工。面对这种竞争环境，拥有众多自有品牌和代理品牌的**公司不可能通过大幅度的提高一线员工的工资待遇去和某些个“小而灵”竞争对手在员工争夺上较量。另一方面，我们能够做到将工资标准定在一个合理且较有竞争力的位置（过去若干年我们也是这么做的）。因此，我们的解决方案着眼于公司的管理体系的完善和企业文化的传承与发展。
4.2 解决方案的制订
上文中，一直在强调要从系统的角度去分析员工流失的问题。所以我们必须从公司的管理体系入手去把控一线员工的流失。在一线员工的管理上，有两大核心部门的工作内容和奖励机制是值得探究的，即人事部和营运部。人事部过去仅仅承担着一线员工的招聘工作，员工的流失率和员工质量不直接参与业绩考核。营运部通过品牌经理——营运主管——店长——一线员工的管理链条负责管理一线员工，但是营运部各层管理人员的业绩考核指标更看重对销售任务的完成情况而完全忽略了对员工流失情况的考核。所以，在未来的工作中，加强两部门的员工流失情况考核，是控制员工流失的主要途径。人事部方面：可以设立人才储备奖。第一种：工龄考核。每半年考核一次，考核有持续工作6个月以上的员工比重，1年以上的员工比重，2年以上的员工比重，3年以上的员工比重。。。。。。以此类推，并辅以不同程度的奖罚。第二种：质量考核。每年考核一次，培训部出题，考核这一年来新入职员工的业务技能的掌握情况，查看高分员工的占比情况，并辅以奖罚。占比越高，说明招聘来的高潜力员工越多，质量也越高。（当然，对培训部门也应该设立人才建设奖，激励他们培养高素质员工）。对于营运部各个管理层的业绩考核也应加入员工流失情况考核，对他们的考核可以用平均工龄指标来评判。品牌经理负责一个品牌，该品牌一线员工的平均工龄高低会相应地影响他业绩完成的好坏，同理，对营运主管考核某些店铺的员工平均工龄，对店长考核某个店铺的员工平均工龄。通过以上环环相扣的奖罚机制，在某种程度上一定能控制一线员工的流失。
随着企业规模的不断扩张，店铺越来越多，员工越来越多，关注了销售利润的提升而忽视了企业文化的传承。“支撑高楼大厦每一块砖都是重要的；支撑庞大的企业每个人都是重要的”。可见，关爱我们的一线员工才是维持一个企业健康持续发展的动力源泉。以前员工遇到问题时只会和与他们较熟悉的店长或者主管谈，解决了
说明：浅论天下论文只供参考
浅谈某某一线员工的流失及对应措施
——系统角度分析员工流失
组长姓名：李俊会
提交日期： 2013 年 2 月 22日
摘 要
零售业的终端服务者一线员工作为整个来说，是代表着企业的一面旗帜，拥有高水平的一线员工，不仅可以促进销售，而且还可以起到提高企业和品牌形象的重要作用。但是随着中国市场化程度不断加大，参与到零售行业中的企业越来越多，品牌日益繁杂。同时高水平的一线销售员工已经成为了稀缺资源，这也导致了一线员工的流动性日益加大。高度的市场化之于零售业来说是一把双刃剑，它使企业能够从市场上轻易地获取更多的劳动力的同时，也承担着自己培养的员工随时有流失的风险。因此，本文着眼于某某公司整体管理，从系统的角度来分析一线员工的流失状况进而得出如何控制一线员工流失的具体方法与措施。从一下几点就可以说明。
9、网络营销调查报告怎么写？？？
调查的方向是什么，网络营销可是一个相当大的范畴 追问： 没规定，我只要一个范文参考就好！哪个方面都可以 回答： http://www.wm23.com/resource/R09_data.htm 这里面有一些 指向性 比较鲜明的，你可以参考下 追问： 谢谢！