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1、現在有哪些商業地產商在做社區商業

我愛鋪網分享，現在住宅項目都會有強制的商業配比要求，一般在10%不低於，你所說的商業地產商做社區商業，社區商業可以有住宅底商、社區商業中心等，代表性的萬科、生活家等，都是很出色的案例

2、開發社區商業應把握好哪些關鍵點

開發社區商業應把握好的關鍵點：

關鍵點一把握社區居民的消費特徵和需求特徵

社區商業的成發成敗，決定於未來經營的成敗，而商鋪是否良好經營運作，則取決於是否把握了社區居民的消費特徵和需求特徵。結合社區商業的特徵，我們可以看出，由於社區商業的顧客屬地性、業態配套性和消費日常性這幾個特徵，研究社區居民的消費及需求特徵是社區開發的前提。

不同檔次的社區，居民由於受到自身年齡、職業、身份、學歷、家庭結構、收入、生活環境等多種因素的影響，他們在消費和需求方面存在著較為明顯的差異，這些差異將使社區商業無論從定位上、布局上，還是業態設置上必然要進行針對性的規劃與設計。

例如，對於低檔社區，由於社區居民一般收入偏低，以滿足最基本的生活需求為主要目的，一般對於價格較為敏感，並不太在意消費的環境、品質等。因此在社區商業的定位和布局上，應結合他們的需求進行規劃設計，可適當弱化考慮商業對社區品質的影響因素。而對於高檔社區居民來說則完全不同。他們由於社會地位較高、收入較高、消費水平較高，更看重的是環境、品質和服務等這些精神層面的消費，對價格並不敏感。因此在高檔社區進行社區商業的開發時，則應特別重視商業與住宅的環境、位置及品質互動關系，以及商業與目標客群的適應性。由此可見，同樣是以滿足社區居民的日常生活配套為目標的社區商業，由於目標客群的消費特殊和需求特徵不同，在規劃布局、業態種類等方面存在明顯的差異性。

關鍵點二合理控制規模

由於社區商業自身的種種優勢，使之受到投資客和經營者的青睞，也從而使越來越多的開發商熱衷於社區商業的開發。因而目前很多社區商業的開發規模明顯存在著盲目擴大的誤區。為了追求商業的高利潤，很多開發商完全忽略了商業的規模風險，一方面商業面積遠遠超過了人均1.2平米的合理空間，另一方面則表現在產品設計上的諸多問題，最終導致商業建好後，出現銷售難、招商難、經營難的"三難"現象。

一般來說，社區商業的輻射范圍要遠小於城市商業中心或區域商業中心的輻射范圍，其輻射區域一般在半徑1千米的范圍以內，即步行15分鍾左右的時間距離。其中核心商業以步行5-10分鍾為核心商圈，輻射客群佔到70%左右；10-15分種為次級商圈，輻射客群佔到20%-25%左右，而15分種以外范圍則是外輻射商圈，根據商業的規模、特色化等影響，其輻射客群佔到5%-10%左右。

社區商業的規模計算，一般採用兩種方式。一種方式是根據社區的大小，結合商圈的輻射范圍，按人均0.8-1.2平米來計算；另一種則粗略考慮為整個社區建築面積的5%-7%。

而北京市一些大型的住宅樓盤，商業面積超標嚴重，未來招商和運營存在著較大的風險。讓我們來看一組數據：

由於商業面積過大，目前國美第一城的招商已遇到了較為嚴峻的考驗。即使國美第一城以較為低廉的租金和較為優厚的條件吸引了一些商家進駐，也極有可能由於規模過大，同種業態過多重復設置，而導致競爭加劇，使商業難以正常運營。

關鍵點三規劃布局

在社區商業的規劃布局中，應認真分析的第一個問題是：地塊價值分析。其中包括地塊的位置分析、交通道路分析、外向性分析、形態分析、與周邊商業的互動分析等等。然後綜合上述分析，最終確定整個地塊，在什麼位置最適宜最做商業？有哪些可利用的優勢資源？商業的不同業態應如何布局？如何將地塊價值的高低與商鋪的租售方式結合起來，以獲得最大利潤等。

社區商業規劃布局應認真考慮的第二個問題就是：如何使商業與住宅相匹配。作為一個大型住宅項目，住宅應該是核心，商業則是從屬與配套的關系。因此必須仔細研究和分析商業與住宅的和諧性和匹配性。特別是在一些中高檔樓盤，商業的布局應適當讓位於住宅，例如：商業應盡可能少佔用南北向位置，而充分利用東西向，以保證住宅的良好戶型；盡可能減少或不設置住宅底商，以避免影響住宅的品質；應相對集中而避免影響住宅的安全性和私密性；餐飲娛樂應與住宅保持合理的距離，在保證便利性的同時又不影響到住宅的環境等。　

關鍵點四產品設計

產品設計決定著社區商業最終的銷售、招商和經營。因此在進行產品設計時，要把握好以下幾個關系：

1集中式商業與臨街店鋪的關系。

集中式商業一般是為了引進一些大中型的品牌主力店，如超市、大型餐飲娛樂等。其主力店對於品牌效應會對整體商業起到一定的帶動作用。但由於體量大、租金低，導致銷售難、收益低。因此在充分考慮開發商的實力與資金鏈的前提下，應將體量控制在一定的合理范圍內，不可盲目求大。而臨街店鋪則是開發商獲取高利潤的主要來源，也是投資客和經營商家的最愛，應在合理的范圍內適當保證規模。

2單店面積與總價的關系。

社區商業由於各業態經營內容與方式的不同，對於單店的面積、樓層的需求也不同，其租金承受力更是不盡相同。所以在設計時應量體裁衣，要保證面積區間的多樣化，切不可簡單化處理，否則將給未來的招商埋下隱患。同時由於投資客的實力不同，對於單店總價的承受力也有所不同，因此面積的多樣化也將帶來總價的多樣化，這將在無形中擴大投資客群的范圍。

3分割方式與交通方式及出入口的關系。

不同的分割方式決定了不同的交通方式，也決定了每個商鋪的出入口的位置。對於水平分割方式往往適用於大型集中式商業，其交通方式以內部或外部的共用型滾梯或步行街為主，二層以上的商鋪的出入口也在商業的內部。但社區商業中除超市類主力店外，這種水平分割方式對於二層及以上的樓層極為不利，應慎行。

縱向分割則非常適於臨街店鋪。其垂直交通方式為店鋪內部獨立的步行梯，並且每個店鋪在首層都有獨立的出入口。這種分割方式彌補了社區商業中水平分割的不足，比較受經營者和投資客的追捧。但在樓層層數的設計上要慎行，以全首層獨立店鋪或一二聯體為佳，層數不宜超過2層，否則將會在面積、總價的控制、空間的利用、交通方式等方面產生影響負面影響。

4面寬與進深的關系。

一般商家都比較喜歡大面寬、小進深、有充足展示面的商鋪。但考慮到整體布局的影響和開發商的利益，必須有一個合理的比例。一般來說，面寬和進深的比以1：2為宜，最多不超過1：3。否則則過於狹長，影響採光和商鋪的使用功能。

5其他應注意的問題。

除以上談到的問題外，在社區商業的產品設計中還應全面考慮其他一些問題，如層高、柱網、上下水、停車位、特別是餐飲類業態的要求較高，更是對如水電煤氣、排污排煙、化油池等特殊要求在設計階段就予以全面的考慮。

總之，對於社區商業的開發和策劃，應以社區目標消費客群的需求為前提，以滿足經營商家的產品需求為核心，以吸引更多投資客購買為目標，以體現住宅與商業的良好互動的宗旨，抓住關鍵點，最終實現商業的價值最大化。

3、社區商業的成功典型

有關資料表明，人均GDP超過3000美元，人們的生活方式將發生很大變化，商業業態也將隨之逐漸從商業中心大型百貨商場轉變為大型超市、郊區倉儲市場和各種類型的社區商業。我國社區商業正朝向統一規劃，科學選址，集中布置的方向發展。從各城市的社區商業發展規劃可以看出未來社區商業將具有以下特點：
1、各城市將大力發展社區商業中心；
2、居民日常購物消費將在居住地500米范圍內完成；
3、各商業行業種類將採取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業店等先進業態形式；同時既能滿足傳統的衣、食、住、行需要，又能適應新型的消費需求。 1、開發面積
影響社區商業配置的主導因素：小區規模、小區周邊商業配套。
2、配置位置
商業布局有兩種——分散式和集中式。分散式商業往往是沿街線型展開，商業街主要分布在步行線和交通線上。它帶來的問題很多，如人車混雜、交通擁堵、嘈雜擾民、亂停車、安全性差等。在國外，社區商業往往採用內街式集中商業布局，如上海新天地成功借鑒。這種商業布局與住宅相對分離，將所有的污染、噪音都集中在一起，公共設施也可集中使用和有利於管理，對居民正常生活干擾不大。
對於分期開發的大型樓盤，集中商業應該設置在項目那個區位？如果放置在項目的核心位置，有利於建成後居民商業活動的展開。但在初始階段，內置的商業街往往人氣不旺。而將商業街放置在邊緣，又會影響後期居民購物的便利性。從服務范圍說，最好是在居民步行不超過500米的距離內（實現在步行5～8分鍾的半徑范圍內），如果超過這個距離，人就會覺得比較遠，走起來比較累。因此，對一些規模較大的社區，除集中商業（80%）外，還要在商業服務半徑范圍內，做一些分散式（20%）的輔助商業配置，如美容美發、便利店等，讓居民可在集中商業區購物、消費的同時，還滿足日常需要。
3、規劃定位及招商
社區商業的經營結構，一般按照購物40%、餐飲30%和其他服務 30%的比例進行設置。不同社區可根據離商業中心、專業街及大型綜合超市的遠近、社區的空間形態、交通網路狀況以及社區居民消費層次等因素有所差異。
為使商業街更具活力，招商原則應避免同業競爭，促成互補經營。當然，這樣做需要考慮不同業態的商業特點，比如超市、膠卷沖洗店、音響、洗衣店無需重復，而美容美發、餐飲則可根據檔次、特色為居民提供多種選擇。但究竟需要多少家、何種檔次，則由社區所處區位和社區檔次決定。
4、經營模式
商業街採用店鋪出售方式的弊端：購買商鋪的小業主多數並非商業經營者，其購買商鋪的目的就是伺機高價拋售或租賃給出價高的商家，並不考慮後者的品牌實力、服務內容是否與市場需求和社區品位對應。在遭遇投機心態下的短期行為後，常常會出現經營無序的後果，使社區商業徘徊在低品位無序的狀態下，不利於提升社區品質和形象。
越來越多的開發商意識到社區商業不能放任自流，不但要經營出特色，還要靠其提升社區品質，謀求更長久的商業價值和打造品牌形象。社區商業街的建設對小區的形象、配套和人氣、一期客戶的服務是很好的補充，尤其當住宅無法表現社區形象時，商業街可以展示社區公眾形象、品牌和服務，更可以展現出社區的品質。
所以，社區商業經營要達到提升社區品質和形象、整合提升房地產企業品牌、形成良好口碑乘數效應的目的，統一規劃、集中管理是必要條件，放水養魚（先租後售）或只租不售是充分條件，而必須淘汰為追求資金快速回籠的提前銷售。
（1）放水養魚、先租後售
「放水養魚」：可先在公司（集團）層面發起「優質社區商業聯盟」，把有益於發展社區商業的商家（包括投資者與品牌經營商家）組織起來，簽署框架合作協議（借鑒訂單商業地產經營模式）。再根據各項目規模、位置及業主的消費能力與消費特點，進行定點、定向招商，確定同類業態原則上只允許2－3家，從而避免惡性競爭，並對經營者的品牌、商鋪外裝修風格有一定要求。「先租後售」：即通過先期「放水養魚」將適合社區品質和業主需要的商家或業種引進來，引導社區商業走上合理化發展軌道後，再出售社區商鋪。先租後售，可將不合適的經營者排除在外，以保證社區商業沿前期規劃的思路良性發展，在提升租金的同時保證後期銷售的增值性，形成開發商、投資商和經營商家三贏的局面。
（2）優良資產、只租不售
任何行業的發展都有其發展周期，不可能一直快速發展，也不可能一直萎靡不振。而企業經營戰略的上策是在行業或企業快速發展的黃金時期，有魄力囤積一些優良資產，以獲得長期收益，保證低谷時期的平穩過渡和回升時期的快速響應。由於房地產行業的特殊性和土地資源的稀缺性，這種開發與經營相結合模式的優勢正在得以顯現。如香港置地、新鴻基就是非常典型的開發與經營相結合的企業運行模式。
隨著城市居民生活水平的提高和城市住宅郊區化的發展，社區商業絕對是不亞於位於城市中心購物廣場二、三層的優質資產。社區商業作為企業的優良資產只租不售，不僅可以保證社區商業的良性循環發展，對提升企業品牌和項目口碑具有不可低估的效果（完整的社區商業規劃和經營控制，帶動的不僅僅是項目首期商鋪的銷售或租金上揚，更為大盤開發的二期、三期以及企業開發的其它項目社區商業規劃與招商的順利進行打下基礎，同時對住宅銷售有非常好的互動促進作用），還能為企業帶來不斷增值、穩定的現金流，隨著優質資產的積累為企業上市融資提供了必要條件。
但如何決策採取先租後售或只租不售呢？可把目前銷售能獲得的收入視為投資支出，自己購買這些社區商業以獲得長期收益，以動態投資測算，把後期12～15年(實際收益年限不會低於35年)的收益折現到目前，考察凈現值（NPV）是否大於零，同時測算內部收益率（IRR），若大於公司投資其它項目的機會內部收益率，則應保留物業，反之，應採取先租後售。當然，決策時不能忽視只租不售方式所帶來的其它邊際效益（如前所述），應結合企業發展戰略綜合決策。

4、社區商業設計有哪些業態組合規劃原則需要了解？

(1)超市、餐飲和服務配套是社區商業三大基本業態
(2)租金收益的最大化，位置較好的鋪位優先考慮承租能力較高的業態
(3)是否具有招商的可執行性，符合項目實際情況
(4)能否在項目目前條件下開業經營，培育商業氛圍
(5)符合商鋪建築設計技術指標

5、社區商業的創業項目有那些

商業街，便利店，超市。

社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。

社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務，這些服務具有經常性、便利性，但不一定價格低廉的特點。因此社區商業具有穩定的市場基礎，並將隨著居民收入水平的提高得到更大的發展。

6、社區商業二樓適合做那些行業？

常見的：社區商業、商業街、購物中心、文旅商業 專業性：建材專業市嘗水果專業市場等等（專業是指某個行業板塊都是這個行業）

7、麻煩推薦一些比較好的商業網站、商業類論壇社區，謝謝了！

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阿里巴巴和旗下的網站都很好。信譽高，可以交流商業信息，可以進行交易

8、社區商業的現狀分析

我國的社區商業還處於起步階段，社區商業主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業形式是自然形成的缺乏統一規劃，業態檔次普遍較低，社區商業功能不全。隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐漸成熟，社區商業得到了巨大的進步。國內出現了一大批「購物中心」、「生活廣場」、「娛樂休閑一條街」等眾多社區商業項目。國內的社區商業設施正朝著成為一種綜合建築、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區居民創造的擁擠熱鬧的場所的方向發展。總的來說目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區商業模式相比還有很大差距。

9、如何創建社區商業品牌？

社區商業品牌，很好的角度。但抱歉沒有現成的答案。看你是做什麼行業，做什麼產品，總體來說零售有很多類似的地方。社區超市很多，全國或者省域范圍有哪一家社區商業零售品牌能有3%的覆蓋率就已經是很高的市場佔有率了。建議著重去思考產品或者服務怎樣去滿足社區民眾的哪些需求，倒推樹立社區品牌的步驟。