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房地產網路營銷調查結論

發布時間:2020-09-09 13:40:45

1、房地產調查報告的文章

不知道你要的是不是這種類型。這是一份比較詳盡的項目的考察和分析報告,有幾個不同類型的項目,並配有圖片(略),希望可以對你有所幫助。

日本鑽石城購物中心項目考察報告
[2006-4-6] 作者:楊寶民
建築策劃與其他學科的關系
建築規劃與建築策劃是建築學體系兩個獨立的環節,其理論原理的建立、方法論的構成以及實踐活動的范圍和性質都各自形成完整的體系,。對它們可以獨立地進行分析研究,產生不同階段的結論結果。建築規劃對建築策劃有指導意義,但由於城市規劃理論的新進展與實踐,建築策劃對建築規劃產生積極影響。

圖27 義安城購物中心與周邊環境
建築策劃的研究內容超越了建築本身,深入到街道社區和周邊環境,而建築規劃在關注宏觀的同時也關注著微觀的建築設計,規劃水平的高低也通過眾多的建築與環境來反映。因此,建築策劃與建築規劃都關注環境的研究。

建築策劃是建築設計的依據,兩者具有不可分割的前後關系,但這並不意味著建築策劃的研究結果只是建築設計的前提條件,它在項目的決策、實現等階段也佔有極其重要的地位。因建築策劃結論的不同,同樣項目的設計思想與空間內容可以完全不同,更有導致項目完成之後引發區域內建築、人類使用方式、價值觀念、經濟模式的變更以及新文化創造的可能。

商業建築策劃除了要運用建築策劃的公共知識以外,還要運用商業知識,將商業市場調查流程與商業經營規律運用到商業建築項目的建築策劃之中。

現代商業建築策劃實踐分析

商業形態決定了商業建築的形式,而商業形態取決於市場定位,其中最重要是對消費者的理解。成都SM購物廣場就是一個典型的商業建築策劃合作案例。由於文化背景的差異,筆者作為深圳NEW MALL商業管理公司與21世紀不動產成都分部聯合的委託商業地產專家為發展商SM集團的項目提供建築策劃與招商服務。

根據商業市場調查資料,深入分析成都商圈演變規律,重點分析春熙路商圈和建設路副商業圈,找出商業業態空白,而後進行業態組合設計,同時根據成都百貨「千店一面」的缺點,優先考慮聚集人氣的業態,例如頂層餐飲美食要先行,檔次品味要高,要適合當地消費者飲食習慣,價格要適中,規模要大。在空間布局上,有意識主動引導人流多停留,在業態分布上考慮關聯業態相鄰原則,此外要在開業後,利用SM城市廣場一層室外的交通空間及室內中廳,有效開展營銷活動引導人流進入SM城市廣場shopping mall。

三層引進知名百貨的理由是:來雅百貨在成都缺乏知名度,不是強勢百貨公司,因此,作為大型購物中心,要提升租金,保持購物中心長期繁榮,需要引進成熟的知名百貨,因此,二層和三層最好分布兩家百貨店,檔次上進行錯位,而不是按照原來的計劃將來雅百貨分布在二、三層。

根據新的業態設計建議,筆者對SM城市廣場的初步建築規劃方案進行了詳細分析,爾後進行業態詳細分布和經營通道動線劃分,通過實際分割工作,我們對整個項目的各個區域編制租金預測表。在上述工作中,我們運用建築策劃與NEW MALL購物中心策劃流程發現了如下缺陷:

1. 發展商委託了一般的市場調查公司對成都商業進行調查缺乏針對性,委託的調查公司缺乏商業經營專家,無法對成都商業發展趨勢進行准確預測,對消費者分析不夠深入,例如白領消費者的深入調查和分析不夠。通過我們的調查分析,成都是四川省會,西南一些大公司總部或分布多設在成都,白領人群多。成都自古就是四川文化中心,大專院校科研院所眾多,成都高新區也集中了白領人群。
成都是著名的旅遊休閑城市,吸引外地遊客眾多,而這些遊客中都是經濟收入較高的白領人群。
2. 由於市場調查工作不夠扎實,加上沒有搞清廈門與成都的地域差別,特別是地域文化與消費者數量、消費水平、消費結構的差異,因此,SM業態規劃存在缺陷。
3. 投資回報是商業建築策劃的核心,由於SM集團前期要求整個購物中心能夠吸引高中低全部人群,事實上存在困難。從長期可持續經營和提升租金角度,我們認為沃爾瑪大賣場適合各類人流,但是百貨等主力店必須能夠吸引白領人群,周邊消費人群難以支撐13萬多平方米的大型購物中心規模,因此我們建議要重點吸引白領消費者,所以SM城市廣場整個建築風格需要創新,具備較高建築文化品味,而不是照搬SM廈門城市廣場的建築風格。

根據我們的建築策劃分析,建議發展商修改方案,具體意見如下:
(1)在四層與局部五層增加白領休閑空間,根據餐飲娛樂業態要求修改詳細建築設計方案,特別是平面建築布局。
(2)二、三層百貨公共部分的裝飾設計風格按照白領百貨要求設計,營造良好的白領購物休閑氛圍。
(3)建議二層以上挑空中庭,可以採用雙中庭方案設計,增加自然採光,營造自然通風良好的生態型購物中心,減少能耗。
(4)建議在空中增加白領培訓的娛樂設施,整個購物中心頂部增加白領培訓中心的設計內容,有意識地吸引白領人群來購物中心參加活動。

八、香港又一城的考察及其對深圳購物中心建築策劃的啟發
(一)香港又一城的考察
1.概況
又一城由香港太古地產及中信泰富開發,位於九龍的中心地帶,九龍塘又一村達之路80號,毗鄰香港城市大學及又一城,屬於地鐵上蓋物業。
又一城的業態設計很有特點,主力店是英國瑪莎百貨和百佳超市市場、大型溜冰場以及設置有2000個座位的電影院。在名店方面,注重創新,引進全新組合的概念店,例如全球首間設有花店的agnesb店及由影音欣賞和電腦網路集成的咖啡店。
又一城交通示意圖,如圖29所示。
圖29 又一城交通示意圖
2.周圍環境
西北部與公園相連,並有植被較好的高山景觀,西南面與香港城市大學通過約80米左右的隧道與香港城市大學相連。商場四周沒有設計對外的小商鋪,商場與周圍環境顯得非常相融,人在商場中隨處可見到自然光和室外的樹木,商場的風格與自然比較和諧。
3.建築概況及風格
又一城的建築風格是現代簡約風格,是一個由商場和寫字樓的結合建築,地形呈長方形,西高東低,佔地面積約為2萬平方米,商場共7層(地面層有5層),總建築面積約為9.25萬平方米,另外西北部建有4層寫字樓,總建築面積約為2萬平方米,設有3層地下停車場,約850個停車位,1998年建成。
4.主題概念
又一城的設計以圍繞大自然及強調空間感為主,把自然光大面積引入室內空間。購物中心以「無邊無界,生活之態「為主題。
一。商場內有超過200間店鋪、約30間中西食肆、11個銀幕的電影院及全港最大的室內溜冰場,是集購物、美食、娛樂於一體的休閑購物中心。又一城主要利用自然光及寬敞空間,營造舒適的休閑購物環境,人們置身其中,可以充分感受悠閑的購物樂趣。
5.檔次定位
經營的商品以大眾檔次商品為主,定位中檔,主要依靠地鐵和九廣鐵路及巴士站點匯聚人流。
6.交通
又一城設有完善的公共交通網路,乘搭地鐵及火車均可直達九龍塘站。即使由港、九、新界甚至內地前來,都十分便捷。7層商場中從最低一層起有5層可直接由外部導入人流。MTR層(商場最低層)南部連接九龍塘地鐵站,LG2和LG1東側中南部連接九龍塘鐵路站,UG及G層西側連接地面層,有兩個入口,間距約100米,G層南部為巴士總站,G層西側中部通過隧道與達之路街對面的香港城市大學相連。G層東側北部為的士站。又一城與九龍塘地鐵站及九廣鐵路火車站直接連通,並設有巴士總站及的士落客區。
7.經營的商品
又一城網羅了享負盛名的店鋪,有時尚男女服裝、流行便服、童裝玩具、書籍禮品、時尚配飾、電器、家居精品,鍾表珠寶、中西美食、洋酒食品、銀行服務甚至美容護膚等。
8.柱距
分布在又一城店內的柱距較大,公共空間沒有柱子,這樣使購物中心的室內公共空間顯得開闊。
購物中心的公共空間極為重要,過於擁擠的公共空間不適合吸引高檔收入人群。
9.燈光
中庭、步道節點以自然採光為主,頂棚內嵌的燈光分布形態多有變化,一種星星點綴夜空的感覺。
設計結合自然是美國設計大師賴特的重要思想,現代購物中心要充分利用自然光,要與周邊自然渾然一體,減少對周邊環境的破壞,降低能耗,創造空氣新鮮,空間開闊的休閑環境。
圖36 通過透光處理——公共空間開敞
10.室內色彩搭配及裝飾
地面主要用紅、黃、藍顏色的高級地磚鋪設,地磚面上混合運用白、紅、藍、黑、黃等顏色的小碎點,使地面顯得既輕松活潑又不失典雅。
圖37 中庭地面處理
通過地面不同色彩的處理,不僅能美化環境,而且能直接起到導示系統的作用。
11.人流通道
通過不同顏色地磚的搭配運用,使人流通道的方向非常明確且有層次感。
11、洗手間和殘疾人通道
商場每層的中部或端部設有1—2處洗手間和殘疾人通道。
在考察又一城購物中心的過程中,我們根據韓國專家的建議,一般首先考察衛生間和食品店。只有衛生水準較高,才能有效吸引購物人群。很難想像,連衛生工作都搞不好的購物中心能夠經營好現代購物中心。
13.娛樂、休閑、餐飲業態的分布
娛樂、休閑、餐飲是該商場吸引人流的特色地方,電影院分別分布於商場的最上面的三層,歡天雪地溜冰場設在商場地面上第五層,餐飲和玩具反斗城均設在最頂上一層。溜冰場上面一層設有觀看的台階,就餐時可以觀看溜冰場上的風景。
15.有自然背景的歡天雪地溜冰場。
圖42 吸引大批青少年的溜冰場
香港又一城溜冰場聘請陳露等著名花樣滑冰運動員定期指導,同時舉辦滑比賽。經營滑冰場成本較高,並非大部分購物中心都要引入滑冰場。
16.半露天美食廣場(頂棚的燈光布局比較巧妙)
17、頂棚燈光的節能設計
圖44 根據不同經營內容設置不同色調燈光
18.頂棚上中央空調的布置
圖45 中央空調與送風系統
大型購物中心由於人流變化,對空氣調節要求與寫字樓不同,在人流稠密的地方需要加大製冷,在人流稀疏的地方需要減少製冷,充分利用自然光照明以及自然通風,購物中心的節能設計非常重要。
19.緊急出口的標示
圖46 導示系統局部
大型購物中心可見性已經成為人們關注的內容,導示系統不僅方便顧客,而且也是整個購物中心形象的一部分。
(二)韓國Galleria高檔購物中心建築策劃案
1、購物中心定位—韓國最高檔購物中心
圖47 針對主要購物群:漢城高收入人群及外地遊客
Gerlleria百貨是韓國最高檔的名牌百貨店,該百貨由韓國韓化流通株式會社經營,2004年擁有員工1800名。
二、 建築特色
圖48 富有特色的鎧甲式外立面
圖49百貨前公共空間的綠化
三、業態組合與VMD
女裝在galleria佔有重要地位,不僅名牌薈萃,而且每個品牌的展示與陳列都極富特色,處處透露優雅的品位,讓女顧客流連忘返。
圖51 女裝專賣店
圖52 女裝VMD 模型
圖53 女包和招貼畫
女裝的陳列非常富有藝術性,通過誇張的手法讓顧客注意到女包。

韓國購物中心的男裝世界名牌較多,價格多在人民幣5000元以上,韓國男人平時也注重穿戴名牌西裝,因此義大利等各地名牌西裝非常齊全。
圖54 男裝專賣店
圖55 女裝櫥窗
圖56 GUCCI櫥窗
Galleria高檔百貨的櫥窗突出世界名牌的特徵,讓顧客從外面及情況恩怨出感覺到這是韓國最高檔的購物中心。
四、裝飾與導士特點
Galleria高檔百貨的標志特別明顯,讓人一目瞭然
圖57 LOGO 及外牆裝
圖58層扶梯及緩沖空間
(三)韓國、香港購物中心考察對深圳濱海地鐵上蓋購物中心建築策劃的啟發。
在滿足規劃要點的前提下,在規劃設計時可盡量考慮親近自然,盡量多利用自然光,不僅可以營造出一個舒適、通透的購物空間(深圳金光華廣場的中庭設計通透性不好),而且從長期來看還有較好的節能效果。由於深圳濱海購物中心位於寶安中心區,寶安中心區已經規劃成為深圳惟一濱海旅遊、辦公、商業區,因此,我們不僅要重點考察廈門、大連、上海等濱海購物中心,而且要考察美國、日本、韓國濱海及地鐵上蓋購物中心,最後確定深圳濱海購物中心主題。
1.採用類似陽光中庭式的規劃設計,將各品牌以獨立店鋪的形式進行經營,將各品牌的目錄設置在主要的進出口,便於顧客有針對性地購物和消費。
2.「民以食為天」,在經營業態中合理引入和分配餐飲的比例,建議引進數家餐飲名店,重點布置在頂層以及二層以上其他層的兩端,引導人流向上走。
3.香港又一城的佔地面積和建築面積和深圳寶安中心區濱海購物中心項目相近,經營時間較長,是一個比較成熟的購物中心,只是地勢和形狀有差別,故濱海購物中心項目在規劃設計時,又一城有一定參考性,建議項目管理部重點考察又一城。
4.在規劃設計中要注意處理好各種交通的組織關系,以方便顧客進出作為重點考慮。我們不僅要考慮地鐵的連接,而且要考慮公共汽車站點的設置。
5.在規劃和業態設計中考慮好購物、休閑、餐飲、娛樂之間的相互關系,購物比例不超過50%。
6.提前設計招商手冊,統一設計導示系統,做好安全通道和各種標示系統的規劃設計工作。
7.結合深圳濱海購物中心的區位情況,可考慮作中檔次定位,局部高檔,例如一層和負一層可以選擇國際名店。
8.香港購物中心項目前期投入較大,市場調研和建築策劃以及招商准備工作充分,設計大多是由著名設計單位來完成的。
9.注重業態創新,例如商品群創新,要吸引多家居有創新概念的旗艦店加盟。
10.香港的大型購物中心只租不售,採用統一管理模式。
本節香港又一城圖片由車啟富先生拍攝。
參考文獻
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2、房地產網路營銷國內外研究狀況

大手筆、大面積的廣告轟炸式宣傳方式在如今房產領域已經過時。部分開發商已經將目光轉向互聯網。網路營銷的低成本、互動性和多媒體全方位展示優勢已經日益明顯。房產企業如何有效利用互聯網開展營銷活動成為眾多房產企業面臨的新話題。奇方科技推出的整合網路營銷理念逐步引起房產企業家和房產策劃人的重視。 網路平台是載體:無論是門戶網站、專業網站及自建網站的網路宣傳方式,企業都需要有自己的營銷平台。精準化是趨勢:通過各類方式精準投放廣告,包括:小區簡訊、簡訊(彩信)定向投放、精準郵件營銷、精準網路廣告投放等將是未來房產企業網路營銷的趨勢!互動是關鍵:通過簡訊群發,目標客戶可以通過回復簡訊免費建立和售樓處的通話咨詢;登陸網站參與互動有獎調查問卷;網站開通免費咨詢熱線;搭建項目專題論壇博客圈參與交流開展房產團購等。低成本高回報是亮點:網路營銷手段大大降低房產企業營銷成本,直接帶來電話咨詢客戶數量劇增,繼而是潛在客戶的高轉化率.增值服務延續品牌生命力:房產項目的銷售告罄僅僅是房產品牌打造的開始;能否為業主帶來持續的增值價值空間,房產企業可以搭建小區網路虛擬交流平台,整合小區資源為業主提供生活服務娛樂服務社區將會是新的亮點。正是:樓盤銷售易,品牌生命力延伸難。房地產網路營銷創新不斷,網路整合營銷理念正在普及!其實在網上你就可以找到國內一些企業如萬科的網路營銷。人人都知道2004年發生了什麼,我們更想知道的是「為什麼?」
人人都在矚目房地產界的潮流人物,我們更想知道,他們「為什麼」會成為潮流人物?
人人都在關注房地產界的領軍企業;我們更想知道,他們「為什麼」會成為領軍企業?
……
為什麼潘石屹的項目總有這么多的人追捧?
為什麼張寶全的蘋果社區會有幾千人排隊等待?
為什麼順馳完成了不可能完成的任務?
為什麼萬科做的項目總有獨特的氛圍情調?
一、房地產網路營銷運作模式

對房地產網路營銷的研究要從其運作的機理談起。

房地產網路營銷與傳統營銷相比,最大的特點在於其本質上是一種互動營銷,即樓盤 的開發商利用互聯網,通過對采購平台、廣告平台、銷售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架設,分別與供應商、目標消費群、業主等群體發生相互的信息 交流。其信息流向是雙向而並非單向的。

我們這里利用互聯網架設的六個平台,既有其不同的作用,也有其不同的服務對象:

采購平台

房地產商通過互聯網對供應鏈的重新整合,改變了產業內上下游企業之間以及企業與 政府之間的交往方式,從而能夠最終降低交易成本。如房地產開發企業可以利用電子商務進行項目招標,與咨詢企業、建材企業、建築企業、物業管理公司等直接開 展業務。這樣不但減少了中間環節。提高了服務效率,而且提高了企業經營活動的透明度,擴大了合作夥伴的選擇范圍。通過房地產網站,還可以建立起相關企業的 信息高速公路,形成企業之間的信息鏈,建立無場地辦公環境的房地產虛擬企業。

廣告平台

房地產的開發企業通過自身建立的網站,或者通過其他網站發布廣告等手段,對產品進行廣告宣傳。這是繼報紙、廣播、電視後,進行房地產廣告投放的第四個媒體。房地產網路廣告有其自身的特點和優勢,這一點在下一期進行詳細的論述。

銷售平台

房地產數字化銷售平台可以分為網路直銷和網路間接銷售兩種。其中直銷是指開發商 通過網路渠道直接銷售產品。通行做法有兩種:一是企業在網際網路上申請域名,建立自己的站點。由網路管理員負責產品銷售信息的處理,而傳統的銷售工作可有機 嵌入信息化營銷流程;另一種做法是委託信息服務商發布網上信息,以此與客戶聯系並直接銷售產品。網路直銷的低成本可為開發公司節省一筆數量可觀的代理佣 金,而且還可同時利用網路工具(如電子郵件、公告板等)收集消費者對產品的反饋意見,既提高工作效率又能樹立良好形象,適用於大企業建立產品形象和企業品 牌。網路間接銷售是指利用網上中介機構進行銷售,專業代理網站不僅擁有數量可觀的訪問群,而且具有房地產專業知識和豐富的營銷經營,能夠很好地完成營銷策 劃。考慮到本身的實力以及建立和維護網站的成本,這種間接渠道策略尤其適用於中、小型房地產公司。

信息平台

利用網站或所設計的網頁,進行項目相關信息的發布,例如項目的建設進度、最新的 房地產法規、樓盤的促銷信息,項目某些方案的意見徵集等都可以迅速地發布出去。與傳統的信息發布媒介相比,網路營銷的信息平台不但可以發布信息,而且可以 通過留言板、業主論壇等及時地獲得信息反饋,例如購房者與業主既可及時得知開發企業的決策方案,又能及時地對諸如房型設計、裝修標准等提出自己的意見,實 現真正的互動營銷。

交流平台

在信息交換的基礎上,房地產網路營銷還應當建立業主與業主之間的交流平台,即所謂的網上社區,以促進小區文化的形成。

管理平台

房地產網路營銷的管理平台是產品售後服務中的一環,開發商在網站架設中為日後物業管理公司開辟專用的空間,物業管理公司可以以此發布公告通知、小區財務管理情況,聽取業主意見等,有利於日後小區的規范化管理。

2009-9-15 17:58 回復 58.47.80.*2樓
需要說明的是,其中信息平台與交流平台既服務於目標消費群又服務於業主,這說明了小區的信息將會有很大的交互性,購房者不但可以從廣告宣傳中了解樓盤,而且可以從業主的口碑中了解,因此,對產品質量的要求被提到了更高的要求。 二、房地產網路營銷的優劣勢分析。

房地產網路營銷由於其介質自身的特點,所以使其擁有了一些其他媒體無法比擬的優勢,但同時也具備了一些先天的缺陷。

二、房地產網路營銷具有以下七大優勢:

1、有較為確定的目標消費群,營銷的命中率高

與報紙、廣播、電視等傳統媒體相比,傳統媒體的受眾雖然多,但是分布過於廣泛,年齡、收入等參數的差距較大,導致房地產營銷的實際命中率很低,廣告的效能不高。而新的網路營銷,卻由於上網人員的特徵,使得目標消費群較為集中。

截止到2001年1月,中國的互聯網用戶已達到2300萬,據預測,到2004年中國的互聯網用戶將是1億,他們的主力年齡是28—35歲。而在未來幾年內,28—35歲的人群也將是房地產的主力消費群。

在目標消費群相對集中的情況下,保證了廣告的命中率,廣告的投放才能做到「有的放矢」,實現真正的高效營銷。

2、成本投入低

下面以某知名報紙為例:其一個整版彩色廣告的價格為224000元人民幣,其全國發行量為65萬份,其是日報,假設其持續影響期限為3天,則廣告成本為: 0.12元/人/天;某網站首頁頂端旗幟廣告價格為60000元/月,首頁頁面下載量為22.5萬頁/天,則開發商成本為:0.0089元/人/天,該報紙的人均成本為某網站的13倍。再加上報紙的 讀者群非常寬泛。20個閱讀者之中大約只有1個有購房意向,而據調查某網站的瀏覽者之中83%的人有明確的住宅需求。如果該項目沒有特別的突出賣點(如超 低價位、特別設計等),其廣告創意為中等水平,則其在三天之內大約會有50個來電來訪,則其成本為4480元/個;經過測試,某網站網路廣告一個月內大約 有270個來電來訪,其成本為222元/個,只有報紙的二十分之一。而且,隨著房地產項目的不斷開發,報紙上房地產廣告正日漸增多,人們對每個廣告的關注度日益下降。

由此可見,網路廣告與傳統廣告相比,不單止高效,而且低價。

3、多媒體展示

傳統的媒體表現手法單一,而網路媒體則通過網路,運用三維展示、電子地圖、語音解說等技術向購房者展示項目的所有信息,信息量大而翔實,不受地域的限制,有的甚至超越了現場售樓人員講解的效果24小時不間斷,沒有時間和天氣的局限,讓購房者的選購有更大的自主性。

據不完全統計,購房者從決定買到最後簽約,平均到售樓處、現場看房的次數在3—5次左右。而網上大信息量的提供,就能讓購房者在家也能看到所關心的信息,從而大大提高了看房的現場成交率,也相應降低了售樓現場的運作成本。 字串3

4、主動性與互動性強

與傳統營銷相比,它更強調互動式的信息交流,由強勢促銷轉為軟促銷。消費者可以 通過網路主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息。通過BBS提問並及時得到解答,房地產企業與消費者保持密集的雙向 溝通和交流,大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業也可以通過有效的溝通,充分了解消費者的需求,樹立企業及產品在消費者心目中的地位。有的網站或網頁 還進行了鏈接,為購房者提供及時的購房、貸款方面的法律咨詢。

5、效果易於測量

對於傳統營銷而言,最讓人頭痛的是如何得知營銷的效果,而在網路營銷當中,只要 在網頁程序中插入流量統計和探測流量來源的代碼,多少人看過此廣告、多少人點擊進去詳細查看等數據都易於測出。最後,利用網路運營商提供的「廣告運營報 表」就可以對每一個投放的廣告進行監控。

3、網路營銷在房地產營銷中的應用的論文的摘要怎麼寫

房地產網站策劃分析
據國家統計局的數字顯示,至1999年末,我國商品房的空置面積已達9124萬平方米,其中商品住宅達6787萬平方米,這一驚人的數字,不禁令我們反思,問題的症結究竟在哪裡?從營銷的角度來看,企業、消費者之間信息傳導機制存在的嚴重故障是一個重要原因:房地產企業缺乏細致的市場調查,沒有與消費者建立良好的溝通關系,造成信息不對稱;企業不了解消費者的真實需求,生產了大量適銷不對路的產品,造成積壓;消費者被強迫性地接受他們並不滿意的房地產信息,面對數量巨大但可選擇空間很小的住房,產生了一種對房地產企業的逆反與不信任。此時,網路這一高科技的產物,為我們消除這種困擾提供了一個亮點。網路營銷可以說是這個世紀最有代表性的一種低成本。高效率的全新商業模式,它的一大優勢在於縮短了企業與消費者的空間距離。一個行業必須與社會的主流技術相融合,不斷創新,才能使該行業永葆青春。房地產業也必須正確面對新科技革命,將傳統產業同網路優勢相結合,充分享受新技術為之帶來的巨大收益。

許多公司都承認營銷的關鍵詞彙是:快速—靈活—准確—友好—有樂趣,顧客需要充分享受購物的樂趣,而巨希望購物的過程方便,網路營銷正因為它具備這些獨特的優越性成為營銷領域里的一個熱點。對於房地產這種高價值的產品,消費者在做出決策時需要大量信息,企業為了給消費者提供滿意購買的條件,與消費者進行雙向互動,自然會被網路營銷的魁力深深吸引。那麼,房地產網路營銷與傳統營銷相比有哪些優勢呢?

一、房地產網路營銷的優勢

1.真正以消費者為中心,增進房地產企業與消費者的溝通。

網路營銷是一種自下而上的營銷方式,與傳統營銷相比,它更強調互動式的信息交流,由強勢促銷轉為軟促銷。消費者可以通過網路主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息。通過BBS提問並及時得到解答,房地產企業與消費者保持密集的雙向溝通和交流,大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業也可以通過有效的溝通,充分了解消費者的需求,樹立企業及產品在消費者心目中的地位。

2.減少信息不對稱,驅動房地產質量和服務提升。

網路營銷要求房地產企業的各種信息公開化,並受消費者的監督,減少黑箱操作,逐漸縮減二者間信息掌握程度的差距。同時,消費者還可以對已購房地產進行評價,與別人一起分享消費體驗,這樣好產品會被越來越多的人知曉接受,劣質產品會被淘汰出市場,網路營銷成為一種驅動房地產質量、服務提升的力量。

3.降低企業的成本,提高工作效率。

房地產與網路結合,可以通過網上采購和網上銷售,大大降低諸如采購費、租賃費、廣告費及大量的銷售人員工資等期間費用,從而大幅度降低成本。

4.擴大選擇空間,節省了消費者無效奔波的時間。

以前,消費者要購買一套房子,通常要花較多時間了解大致情況並來回奔忙看房,有了網路,消費者只要坐在家裡的電腦旁,輕輕按動滑鼠,各種位置、戶型、價位的房屋任你挑選。這些大量信息使房地產企業提供的不同產品之間的差異更加直觀、詳盡和方便查詢,大大拓展了選擇空間,節省了消費者無效奔波的時間。

二、房地產網路營銷發展的制約因素及存在的問題和缺陷

l.房地產網路營銷發展的前景雖然誘人,但在其現實發展中仍存在著多種制約因素。

例如我國網路尚處於起步和發展階段,基礎設施差、技術軟體落後、缺乏網路安全保護措施和高水平的網路營銷人員,網路立法、結算系統、房地產稅收等配套措施跟不上,以及廣大消費者對持卡消費的排斥,都制約著網路營銷的發展。

2.目前已經在運行的房地產網路營銷中也存在一些問題。

比如,網路內容簡單,不能滿足消費者的需要。現在房地產網站不少,且呈擴張趨勢,但大多數房地產企業實力較弱。服務內容單調、發布的信息許多是『粘貼」和「復制」的,在數量和質量上都沒有超過傳統媒體。這樣的信息量是遠遠不足以促動網站訪問者做出購買決策的,至少應做到提供三維動態的樣本房、小區的位置及環境,除了房地產本身的信息外,為訪問者提供一些有關國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。還有一些房地產網站不適應市場需求、缺乏獨特價值、競爭優勢不明顯,網路營銷成了買賣雙方之間多餘的第三隻手,浪費了企業資源。

3.以網路形式發展房地產營銷也存在一些缺陷

(1)缺乏信任感。眾所周知房地產是一件價值巨大的產品,它往往是一個人、一個家庭一生中金額最昂貴的一次購買,所以每個購買者都是非常小心謹慎的。人們仍然信奉眼見為實的觀念,看不到實物,他們不可能將一大筆款項交給一個小小的滑鼠。況且我國的消費者與房地產商的互信度一直較差,所以目前消費者是無法充分信任網上交易的。

(2)無法提供親身體驗。網路雖然可以全方位展示房地產的外形,向消費者提供全部的理性購買依據,但它無法向消費者提供親身體驗,感性的現場綜合感受對房地產這種特殊商品來說是非常重要的。即使房地產的所有技術指標100%合格,消費者也可能因為窗外的視野,甚至是隔壁的鄰居而放棄購買。

(3)浪費網路資源優勢。網路的特點是覆蓋面大,信息傳播速度快,但房地產具有不動性和客源地域性的特徵,這樣的網路資源的優勢就被大大削弱了,因此網路雖然會極大推動房地產營銷的發展,但它不會帶來簡單的幾何級數的增長。

由以上對房地產網路營銷的分析表明,房地產網路營銷還不能取代傳統營銷,只有與傳統營銷實現整合、優勢互補,才能使房地產企業的整體營銷策略獲得成功。

三、房地產網路營銷與傳統營銷的整合

Buy. com的創始者和首席執行官斯科特·布魯姆認為要想在網路競爭中脫穎而出,企業需要雙管齊下:一是採取傳統的市場營銷手段;二是在網上提供價格有吸引力的商品。應該說至少到目前為止,傳統營銷與網路營銷實質上是房地產整體營銷策略的兩個有機組成部分。傳統營銷的對象是房地產網站本身和房地產企業品牌,而網路營銷的對象是有關企業的大量信息,這兩部分是缺一不可的,只有整合才能使其發揮最大的功效。

1.傳統營銷的對象。房地產企業網站的知曉和品牌的建立只有通過傳統營銷方式才能得以實現。網站作為消費者與企業最終產品之間的中介者,首先必須把自己推銷出去,引導消費者進入網站,這樣才能使他們接觸最終產品信息,而網站怎樣才能引起消費者的點擊慾望呢?傳統媒體的廣告促銷是有力的幫手。就連以網上直銷聞名的戴爾公司,也在電視的黃金時段大打廣告。在宣傳網站的同時,還必須把網站同企業的品牌形象緊密結合在一起,吸引真正有需求的目標消費者,以免虛耗宣傳資源。

網路的被動性表現在它只能等待消費者的光顧,因此企業就必須得在消費者購買決策前樹立品牌形象。只有這樣,消費者才會垂青於載有該品牌信息的網路。對於房地產這種高價值產品,品牌效應在消費者購買決策者中是一個重要影響因素。品牌向消費者傳達了一種代表特定的房屋質量與管理服務水平的信息,降低了事前的信息不對稱性。良好的品牌形象也是房地產企業的一項無形資產。從長遠看能降低房地產企業的營銷成本,加快銷售進度。藉助傳統媒介建立品牌形象,是房地產企業利用傳統營銷手法引導消費者登陸企業網站的一個較好方式。如果沒有傳統營銷的幫助,網路營銷只能坐著冷板凳,感嘆英雄無用武之地了。

2.網路營銷的對象。網路營銷的對象是大量信息,包括房地產企業產品的價格、位置、銷售情況及有關房地產的知識與新聞,如房屋百科、售點新聞等。網路雖然不能代替現場看房,但能為消費者提供豐富的信息,對優化房地產市場的信息環境意義也很大,所以網路營銷的目標至少在目前應定為提供信息,而不是網上買賣,實際交易還是應在傳統渠道。

我們正處在一個網路技術飛速發展的時代,中國的房地產網路營銷擁有巨大的潛力,但真正的回報需要一段時間,網路營銷與房地產業的完美結合離我們還有一段距離,不過我們仍然可以相信,這個距離隨著技術及社會進步越來越近。
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4、房地產市場調查分析報告

房地產市場調查分析報告

錄 ... 1
綜 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地產研究中心研究方法簡介 ... 7
2.1 研究背景說明 ... 7
2.2 抉策地產研究指標體系說明 ... 8
3. 名詞定義 ... 9
4. 抉策地產研究中心新建商品房供需監測模型簡介 ... 10
5. 抉策地產研究中心常規研究延伸服務 ... 11
摘 要 ... 12
第一節 市場容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地產市場容量分析 ... 13
1.1 拆遷產生的購房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅條件是目前購房需求的主體構成,增幅較大 ... 15
1.3 投資購房比例基本平穩 ... 15
1.4 結婚購房比例保持穩定 ... 15
1.5 城市化進程中產生購房需求增速平穩 ... 16
2. 南京房地產市場需求特徵分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地產市場交易狀況分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情況 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、經濟適用房的交易情況 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未實現的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求結構分析 ... 18
4.1 各片區的需求結構分析及季度變化情況 ... 18
4.2 價格層次需求結構分析及季度變化情況 ... 19
4.3 樓型層次需求結構分析及季度變化情況 ... 20
4.4 戶型層次需求結構分析 ... 21
第二節 產品結構分析 ... 23
1. 2004 年三季度市場供給狀況 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全國及江蘇省固定資產投資總量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地產開發投資狀況 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供應狀況 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度經濟適用房、中低價商品房供給狀況 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供應情況 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房總體供需狀況 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 26
4.3 分結構的新建商品房供需平衡狀況 ... 27
4.3.1 分片區的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分價格層次的供需分析 ... 28
4.3.3 分樓型的供需狀況 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供應狀況 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片區供應狀況 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物業供應狀況 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供應狀況對比 ... 31
5.3.1 分區域市場供給比較 ... 31
5.3.2 分物業類型市場供給比較 ... 32
第三節 價格研究 ... 33
1. 供給價格水平分析 ... 33
1.1 抉策地產研究中心南京 70 典型樓盤價格指數 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型樓盤價格總指數表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分區指數表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分物業指數表 ... 34
1.2 新建商品房價格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅價格水平分析 ... 36
1.4 分物業新建商品房價格水平分析 ... 37
1.5 經濟適用房價格水平分析 ... 38
1.6 存量房價格水平分析 ... 39
1.7 南京市租賃行情分析 ... 39
1.8 土地價格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房價格變動因素及相關分析 ... 41
2.1 供需比例失衡對房價的影響 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需狀況對房價漲幅的影響分析 ... 41
2.1.2 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 ... 41
2.2 經濟發展與消費能力增長支撐南京房價 ... 42
2.3 房地產開發投資增幅對房價的影響 ... 42
2.4 宏觀金融政策對房價的影響 ... 42
2.5 行業的互動效應帶動房價上漲 ... 43
2.6 商品房直接成本帶動房價上漲 ... 43
2.7 城市化進程加快,帶動房價上漲 ... 44
2.8 開發商追求高利潤使得房價增長 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房價趨勢性分析 ... 45
第四節 消費者調查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究說明 ... 46
2.1 樣本特徵 ... 46
2.2 樣本量 ... 46
2.3 數據的質量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指標 ... 47
2.6 調研內容 ... 47
3. 意向購房者的基本特徵 ... 47
3.1 潛在購房者年齡結構 ... 47
3.2 潛在購房者的家庭結構 ... 48
3.3 潛在購房者的家庭收入情況 ... 49
3.4 潛在購房者的受教育程度 ... 49
4. 意向購房者的居住現狀 ... 50
4.1 現有住房的獲得方式 ... 50
4.2 現有住房的居住面積和戶型 ... 51
5. 潛在消費者的購房偏好 ... 52
5.1 潛在消費者對購房區域的偏好 ... 52
5.2 潛在消費者對購房面積的偏好 ... 53
5.2.1 潛在消費者對面積偏好與上季度的對比分析 ... 53
5.2.2 三季度潛在消費者對總面積及各個功能房間面積的偏好 ... 53
5.3 潛在消費者對樓型的偏好 ... 54
5.4 潛在消費者對戶型的偏好 ... 55
5.5 潛在消費者的意向面積與意向戶型的交叉分析 ... 56
5.6 潛在消費者在同等建築面積下對建築結構的偏好 ... 56
5.7 潛在消費者對配套中最看重的三個因素 ... 57
5.8 潛在消費者購買目的分析 ... 58
6. 購買方式與購買力分析 ... 58
6.1 潛在消費者可以承受的最高單價 ... 58
6.2 潛在消費者可以承受的最高總價 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 對潛在消費者心理房價的測試 ... 61
7. 潛在購房者的媒介影響度 ... 61
7.1 潛在購房者的信息獲取途徑 ... 61
7.1.1 房產信息獲取途徑在消費者中的分布 ... 61
7.1.2 報紙媒體 ... 62
7.1.3 網路媒體 ... 62
7.2 印象最深的房產廣告的主題描述及樓盤的提及率分析 ... 63
7.3 媒介對意向購房者的決策過程的影響程度 ... 64
第五節 生活指數評價 ... 65
1. 生活指數評價 ... 65
1.1 區域生活指數模型 ... 65
1.2 應用與測評結果 ... 66
2. 典型樓盤生活指數評價 ... 67
2.1 典型樓盤生活指數模型 ... 67
2.2 應用與測評結果 ... 69
3. 典型樓盤性價比分析 ... 69
4. 抉策地產研究中心生活指數專項研究 ... 70
4.1 《抉策地產典型樓盤生活指數及性價比綜合分析報告》 ... 70
4.2 《抉策地產樓盤項目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地產市場吸納與性價比定價模型》 ... 70
第六節 媒體監測與研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地產平面廣告投放監測 ... 71
1.1 樓盤報紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 71
1.2 分區域投放量統計 ... 73
1.3 分物業類型投放量統計 ... 74
1.4 開發商投放量統計 ... 74
1.5 報紙平面媒體房地產廣告總量統計 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地產網路廣告監測分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地廣告營銷主題與促銷活動分析 ... 77
3.1 房地產營銷主題分析 ... 77
3.2 其它促銷活動分析 ... 79
4. 結合消費者調查的媒體影響度分析 ... 80
4.1 購房者媒體偏好分析 ... 80
4.2 各類型媒體廣告對購房者決策的影響度 ... 81
4.3 典型樓盤廣告策略淺析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度順馳濱江奧城報紙平面廣告投放總量與頻率 ... 82
4.3.2 2004 年順馳濱江奧城廣告報紙組合 ... 82
4.3.3 2004 年順馳濱江奧城報紙平面廣告及網路廣告投放分析 ... 83
4.3.4 順馳濱江奧城的廣告意境及營銷主題分析 ... 83
5. 抉策地產研究中心營銷監測產品簡介 ... 84
5.1 競爭對手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要樓盤廣告營銷主題變化及分析 ... 85
結 語 ... 87
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣

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5、房地產市場調查報告

調查報告一般由標題和正文兩部分組成。
(一)標題。標題可以有兩種寫法。一種是規范化的標題格式,即「發文主題」加「文種」,基本格式為「××關於××××的調查報告」、「關於××××的調查報告」、「××××調查」等。另一種是自由式標題,包括陳述式、提問式和正副題結合使用三種。
(二)正文。正文一般分前言、主體、結尾三部分。
1.前言。有幾種寫法:第一種是寫明調查的起因或目的、時間和地點、對象或范圍、經過與方法,以及人員組成等調查本身的情況,從中引出中心問題或基本結論來;第二種是寫明調查對象的歷史背景、大致發展經過、現實狀況、主要成績、突出問題等基本情況,進而提出中心問題或主要觀點來;第三種是開門見山,直接概括出調查的結果,如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內容等。前言起到畫龍點睛的作用,要精練概括,直切主題。
2.主體。這是調查報告最主要的部分,這部分詳述調查研究的基本情況、做法、經驗,以及分析調查研究所得材料中得出的各種具體認識、觀點和基本結論。
3.結尾。結尾的寫法也比較多,可以提出解決問題的方法、對策或下一步改進工作的建議;或總結全文的主要觀點,進一步深化主題;或提出問題,引發人們的進一步思考;或展望前景,發出鼓舞和號召。

6、網路營銷的調查報告.

估計又是學術派的,哪有現存的東西呀,

1,分析你研究的行業,可從熱點網路事件來做,
2,分析你的競爭對手都是做什麼的,要有差異化。

CPS (實際安裝並收費成本) cps就是以實際銷售產品數量來換算廣告刊登金額,相比CPC,CPM的惡意點擊更進一步。CPs廣告 網路廣告是近幾年來隨著網路的興起和普及才成長起來的新型廣告模式,由於它藉助Intern et為媒體工具,因此在收費模式上有別於傳統廣告,在國外,有每行動成本〈CPA〉、每購買成本〈CPP〉、每千人印象〈CPM〉、千人點擊成本〈CPC〉更科學,更能為企業節約廣告費用。

CPS的成功。證明廣告走向實效,不是一個自然而然的過程,而是市場選擇的必然結果。現代商業發展的規律讓我們看到了「優勝劣汰、適者生存」的生態法則在市場領域的實用性。實效營銷一定會成為企業的必然選擇。因此,我們不可能坐等所有塵埃都落定的時候再採取行動;如果是這樣的話,所有的營銷行為都無異於慢性自殺——消耗資金,浪費時機,錯失機會。

最佳實施模式CPS (cost per salse)以實際銷售產品數量來換算廣告刊登金額。 傭金的計費方式為銷售類型,即按照到達廣告主指定的營銷效果監測點的總有效業績進行計費。費用設定為固定金額每筆,也可以是按照產品銷售額的百分比提成。
很多人將營銷策劃當成能決出回生的靈葯,無論多麼體質孱弱甚至是奄奄一息的品牌,好像一有了營銷策劃馬上就能煥發新生、聲壯如虎;好友好多人將比當成點石成金的絕技,不論什麼自治愚鈍、空洞無物的品牌,好像只要菁妮一點,馬上會顯出十足黃金呈色,光耀閃眼。銷售是營銷唯一的目的,營銷只講實效。實效營銷主義最直接的概括就是:把品牌變現。品牌不是目的,變現才是真理。品牌存在唯一的目的就是將其變現,以最大限度、最好程度地達成銷售。
「按效果付費」、「不花錢而賺錢」的網路營銷模式。通過WEB聯盟營銷專業平台按營銷效果(如銷售或電話引導等效果)支付傭金,達到節約營銷開支,提高營銷質量;會員站長則通過投放放匹配的VNS產品廣告而獲取傭金分成,達到長期收益。
當聯盟網站的訪客看到網站上的廣告後產生的點擊並到達鏈接頁面、下載、注冊或購買等各種後續行為。 我們根據廣告發布後網站訪客對廣告產生的後續行為數量(即效果數量)與會員站長進行費用結算,而不是根據廣告觸及的網站訪客數量進行費用結算。 我們 在系統內發布廣告活動時,必須明確告知每個廣告活動的營銷效果要求和單位效果結算價格。
CPS營銷優勢
1、精準定向:渠道定向 (精確定位到每個渠道 ,通過對VNS序列號段安裝分析,分配訂制指定渠道商的客戶端文件,直接鎖定目標用戶群.) 軟體定向 (根據不同訪問者對YG VNS 產品的需求提供不同版本的產品.) 網站類型定向 (讓目標廣告只展示在相符和的網站類型上,增加廣告關聯度.)
2、成本極低:
以同樣的廣告價格,創造出更好的廣告效果,由於其獨特的鎖定目標客戶的投放方式,針對性極強,有效地避免了廣告浪費,讓營銷成本降低10倍!
3、傳播廣:
我們的目標是覆蓋各種類型的網站,只要有人投放YG VNS產品廣告,就意味著我們的產品在對方家網站上做廣告。這些網站包括全國知名門戶站點以及地方網站、行業網站等。
4、發布最快:
廣告一經審核,即刻展現在目標受眾面前。審核廣告是為了規范廣告發布規則,
5、透明消費:
廣告商可以查看詳細的消費記錄,系統可隨時動態的生成渠道、時段、廣告類型和日期等途徑的統計報表,報表樣式簡潔清晰,讓我們輕松掌握每一條廣告的投放情況,每一分錢的支出情況。

7、關於房地產的市場調查報告

模版

第一部分、城市概況 3
一、地理位置 3
二、行政區劃 3
三、交通情況 4
四、面積與人口 5
五、歷史文化及習俗習慣 6
第二部分 城市投資環境分析 7
一、宏觀經濟發展狀況 7
二、揚州居民生活水平 10
三、城市規劃及重大市政建設狀況 13
四、城市投資環境優劣勢分析 18
第三部分、揚州房地產市場情況 20
一、揚州房地產市場一級市場情況 20
二、二級市場情況 31
三、揚州房地產市場發展現狀及特徵概括 45
第四部分、項目基本情況 46
一、項目基本情況 46
二、項目環境分析 47
三、項目SWOT分析 52
第五部分、綜合發展結論 56
一、項目開發策略 56
二、客戶群定位 59
三、項目定位建議 60
四、銷售價格及收益分析 62
五、土地價格價格分析 70
六、投資分析 73
七、初步結論及建議 74

8、求一篇《房地產市場的發展及現狀》的調研報告要有前言(調查目的,意義,方法,手段和過程)正文和結論

以下文章只供參考,說明:天下文庫論文只供參考
淺談某某一線員工的流失及對應措施
——系統角度分析員工流失
組長姓名:李俊會
提交日期: 2013 年 2 月 22日
摘 要
零售業的終端服務者一線員工作為整個來說,是代表著企業的一面旗幟,擁有高水平的一線員工,不僅可以促進銷售,而且還可以起到提高企業和品牌形象的重要作用。但是隨著中國市場化程度不斷加大,參與到零售行業中的企業越來越多,品牌日益繁雜。同時高水平的一線銷售員工已經成為了稀缺資源,這也導致了一線員工的流動性日益加大。高度的市場化之於零售業來說是一把雙刃劍,它使企業能夠從市場上輕易地獲取更多的勞動力的同時,也承擔著自己培養的員工隨時有流失的風險。因此,本文著眼於某某公司整體管理,從系統的角度來分析一線員工的流失狀況進而得出如何控制一線員工流失的具體方法與措施。從一下幾點就可以說明。
目 錄

第二章 某某一線員工流失現狀與原因. PAGEREF_Toc255998504

2.1一線員工流失的現狀. PAGEREF_Toc255998505
2.2一線員工流失的原因. PAGEREF_Toc255998506
第三章 解決某某一線員工流失的思路及對流失問題的攻克. PAGEREF_Toc255998507
3.1解決某某一線員工流失的思路. PAGEREF_Toc255998508
3.2一線員工流失原因各個擊破. PAGEREF_Toc255998509
第四章 防止一線員工流失的解決方案. PAGEREF_Toc255998510
4.1解決方案的前提假設. PAGEREF_Toc255998511
4.2 解決方案的制訂. PAGEREF_Toc255998512
第五章 結束語.
參考文獻.
第一章 引言
最佳服務是企業的生命,是創造利潤的法寶,也是競爭的雄厚資本,而這一切主要來自科學管理和員工的努力——鄒金紅。

隨著我國社會主義市場經濟體制的日益完善,人民生活水平的日益提高,零售行業也得到了空前的發展。從零售企業的橫向一體化到縱向一體化,銷售平台從商場到超市再到虛擬網路,零售行業的多碩博在線論文網化發展已經是大勢所趨,競爭也日益加劇。因此,在如此大的環境下,企業的生存依靠的不僅僅是網路.com=/www.qianluntianxia.com銷售渠道開拓和平台搭建,更需要為顧客提供優質的服務,作為企業終端服務的主體——店鋪員工更是起到了至關重要的作用,所以如何管理好我們的一線員工,是迫切需要解決的一大難題。我們必須承認優質的一線員工是企業乃至社會的稀缺資源,如何減少優質資源的流失?對於公司培養多年的每一位普通員工來說,如何進一步提高他們的業務技能,端正他們的職業態度,提高他們的收入水平,從而減少人力資源的流失也同樣是我們需要認真思考的。

第二章 某某一線員工流失現狀與原因 2.1一線員工流失的現狀
平均到每個月份,會有5%左右的一線員工離職,如此之高的離職率對銷售到底產生了多大的負面影響?
2.1.1 2008、2009連續2年,離職的高峰時間段都出現在8月份和9月份。10月份到轉年的1月份是冬靴銷售的高峰期,也是全年鞋品銷售的走量區間,因此員工所承擔的銷售任務和勞動量比平時的月份有要大的多,所以8、9月份成為離職高峰也就不難理解了
2.1.3離職員工工齡集中在1-3個月(試用期內)和1年以上(已經對公司熟悉)兩個階段。
2.1.4銷售好的品牌的平均工資要高於銷售差的品牌,甚至差異在500碩博在線論文網以上,這說明我們在制定各品牌的工資標准和獎勵機制的時候存在一定的問題,差異過大。
2.2一線員工流失的原因
上圖可知:

影響員工流失的原因很多,是一個系統問題,因此要解決這個問題,也是一個系統工程。
2.2.1員工篩選
在目前的公司中招聘流程(尤其是一線店鋪員工)中,往往是採取內部介紹和社會招聘兩種形式,員工入職門檻低,職業生涯大多缺少規劃,這樣就造成了員工本身就存在一定的不穩定性。而招聘流程主要分口試和筆試兩部分。口試用來觀察員工的就業積極性和就業目標,檢驗員工的語言表達能力;筆試主要考察員工對零售行業的認知程度。但是,人員流失已經是「既成事實」,因此這兩種面試就成為了程序而並沒有起到真正的篩選人才的作用,問題的主要矛盾體現在成本上。
例如:假設有一個並不適合到店鋪工作的員工到人事部門面試,此時某品牌的某個店鋪急需一個員工加入工作。HR既知道這個面試者不符合公司要求,也知道店鋪急需員工,那麼左右HR決策的因素是什麼呢?是機會成本,即為了得到某樣東西而必須放棄的東西。人力資源部必然會考慮放棄目前這個面試者的機會成本是什麼,放棄這個面試者,最大的成本並不是面試這個人所花費的辦公時間,而是店鋪在未來的若干時間內因為缺少這名員工所造成的銷售量減少了多少,進而造成公司在利潤上的損失。因此,理性的HR權衡得失後,會做出這樣的決策:這個員工雖然不適合店鋪工作,但考慮到店鋪缺人所帶來的缺失,故此這個員工被錄用了。
以上的舉例雖然是假設,但卻是對現實情況的一種簡單的模型提煉。這種提煉反映了我們在面試一線員工的過程中所忽略的一個重要的問題,即優秀的員工是稀缺的。
將稀缺性的概念運用到一線的優秀員工身上,就是零售業中的優秀員工的數量之於整個零售業中的企業(或品牌、店鋪)的數量來說是稀缺的。由於,我們在篩選員工的過程中忽視了對稀缺性的認識,所以一線員工的篩選機制就存在一定的缺陷,這也是日後員工流失問題產生的原因之一。
2.2.2人文管理
在店鋪員工的管理上存在一條明晰的管理鏈條,即品牌經理管理營運主管;營運主管管理店長和店員;店長再管理店員。一個品牌中品牌經理和營運主管的數量是有限的,而商場中的瑣事又很多,主管們不僅要監督銷售,還要協調各種事宜,所以在一定程度上,不能要求主管們對每一個店員都關心到位,指導到家,甚至有的時候因為工作壓力的原因不能夠冷靜地對待一線員工的失誤。因此,作為企業的終端管理者——店長,在公司管理層和一線員工之間就起到了傳達、管理、監督、緩沖、協調、合作的作用,要求我們的店長既要是一名管理者,又要是一名員工的榜樣,是企業文化的宣揚標兵和傳承者。而實際上,我們在店長的考核過程中往往關注了銷售指標而忽略了人文指標,即對企業的認同程度、對自己在公司的前景規劃等等。
心智的力量是偉大的,實踐證明,幾乎生活中的尷尬,不管是生活上,還是工作、學習上的,不管是物質上的,還是精神上的,大抵都是心智力量的差異造成的。一顆熱愛企業的心,不僅能搞好銷售,更能感染周邊的員工。缺少心智優秀的店長,也是一線員工流失的一個主要原因。另外,我們的社會已經經歷了新世紀的前十年,80、90年代的人已經或者開始成為社會生產力的主要來源。我們企業的一線員工,也大多由80-90年出生的人組成。由於成長環境的不同,他們有著自己的鮮明的個性,因此老套的管理方法和協調手段是不是已經過時,我們的企業文化是不是還能被他們所認同。在公司的人文管理的建設方面,這一新興因素亦是不可不考慮的。
2.2.3激勵政策
我們是上市公司,需要穩定的業績增長,因此激勵員工銷售的主要手段就是獎勵機制。起初,我們的工資待遇在市場上還是很有競爭力的,但是隨著社會的進步,GDP不斷的攀升,社會總收入和人均純收入都有了大幅度的提高,我們企業的工資增幅如果不能夠與社會平均增幅持平或者領先,人員的流失當然是不可避免的。還有一種情況,就是我們的工資水平雖然不是最高,但在市場上還是比較有競爭力的,那麼員工的流失問題應該在於獎勵機制的不合理上。
獎勵機制的不合理,問題不在於某一個人,而是包括預算制定——任務分配——獎勵機制制定等環節的管理體繫上。
1、預算制定:是任務的來源。如果某個品牌在市場上已經區域飽和,我們還在以相同的增長比率去制定下一年的預算的話,必然會錯誤的估計各個店鋪的產能進而造成員工無法完成預計任務,造成工作積極性的下降,久而久之離職就在所難免。
2、任務分配:到底哪家店鋪的任務重些,哪家店鋪的任務輕些,只不僅僅要考慮店鋪的同期銷售數據還要考慮到店鋪的成長性,以及各種不確定性因素。不合理的任務分配,必然會影響到任務的完成質量以及員工情緒的波動,持續的任務分配不均,不僅僅影響的是員工的流失更會損害一線員工間的和諧與合作。
3、獎勵機制:店鋪的員工工資有差異當然是促使員工努力工作的必然激勵措施,但是如何把握這種差異,更好地促進員工的工作積極性是一門學問。處理的好,可以促進銷售提高工作熱情;反之,輕則員工流失,重則破壞員工和諧乃至品牌形象。
2.2.4競爭對手趁虛而入
前三個原因可以被看做是企業自身原因,但內部問題不能及時解決往往會讓競爭對手有機可乘。零售行業中的競爭對手們,處於一個信息相對開放的環境中。首先,各個品牌的產品售價是公開的,活動是公開的,品牌價值也是公開的。其次,由於競爭對手們的店鋪處於同一個銷售平台中(百貨商場或超市),所以員工間的工資待遇也可以被看做是公開信息。這就給員工的流失提供了兩種可能性:一、當我們的員工在品牌認同感上出現問題的時候,會投奔到他們認同品牌價值的競爭對手。二、當競爭對手發現我們一線員工中的某一個「稀缺資源」時,會採用利益誘惑的方式去挖牆腳。
第三章 解決**一線員工流失的思路及對流失問題的攻克3.1解決**一線員工流失的思路內部原因:一線員工是企業管理鏈條的終端,是企業管理系統的神經末梢。一線員工的流失不僅僅是企業管理的某一環出了問題,而是整個系統存在著管理漏洞。外部原因:企業內部出現了問題,在信息相對開放的零售行業中,競爭對手當然會趁火打劫,挖走我們的無形資產——一線優秀員工。所以我們在處理員工流失的問題上,應當立足於企業的發展,以系統思維方式去分析症結的所在,找出並解決好主要矛盾。
針對第一章,所挖掘發現的各類問題,下面採取不同的手段去化解擊破。
3.2一線員工流失原因各個擊破3.2.1復制優秀員工
正如我們上文分析到的,在員工的篩選上,我們存在著對優秀員工這種「稀缺性」的認識不足。優秀的員工在性格特徵上,必然有其稀缺過人之處,由於對新來員工的測試中缺少性格測試,因此造成人工費用的提高和銷售業績提升不顯著這對矛盾體。HR在選擇一線員工的過程其實是比較困難的,他們去尋找一個合適的員工的成本=大量的時間+店鋪銷售下降(一定時期內)+員工不滿情緒。解決這一問題的關鍵就是要發掘哪一類人適合做一線員工。發揮企業自身優勢,我們的品牌眾多,店鋪人員基數大,因此優秀員工的人數也一定不少,我們就對這一部分員工做性格測試,發掘他們在性格上的共同點,這些共同點必然是成為優秀的必要因素,這些因素也將成為再次招聘員工時的一種參考標准,從而達到復制優秀員工的目的,起到過濾掉不適合一線工作的員工的作用。這樣不僅發揮了**公司在人員數量和品牌數量上的優勢,去發掘優秀員工的性格特徵,也完善了員工選拔流程,即加入了性格測試的環節。
3.2.2結合新時代員工特性,完善調整我們企業文化的宣傳方法,提高員工對企業認同感。
專家對80、90一代性格的一種概括:充滿自信但較為脆弱,富有理想但不甘平凡,重視維權但時常被限,消費自主但習慣攀比,渴望同伴友誼但矛盾較多,喜歡學習但負擔較重,主動使用媒介但容易失控。可見,新興員工也同樣存在這種突出的優點和鮮明的缺點,他們自主卻又盲從,驕傲卻又膽小,學習卻不虛心,理想卻不現實。因此我們在店長的選擇上在側重銷售的同時應該更多的考慮到她們的包容性和耐性,這樣才能帶好新員工,引領他們走上正確的人生道路。經上述分析可以看出,在調整適合新時代員工特性的企業文化,以及讓新時代員工認同我們的企業文化上存在著一個契合點那就是我們的店長。如何選擇好心智優秀、性格健全、與時俱進的店長,是企業文化建設的構成要素之一。因此,明確如下目標是當務之急。第一、與其頻繁的招聘資質一般的員工,不如花時間去培養一個資質優秀的店長。第二、店長必須認同企業文化,最好能夠對企業文化有自己獨到的見解。還要理解自己所負責品牌的品牌文化,這樣才能具有應該具備的品牌責任感和歸屬感。第三、願意學習新鮮事物,對員工願意傳授自己的銷售技能和積極的提供工作生活上的幫助。第四、在公司任職期間,有自己明確的職業規劃,同時公司也要為他們提供實現職業規劃的必要條件。店長正是企業文化建設的核心矛盾所在,任命好一個稱職的店長是解決一線員工因為品牌認同感缺失而離職這類原因的主要途徑。
3.2.3合理的壓力管理
壓力的正式定義是個體對刺激的心理和情緒上的反映,這些刺激形成個體生理或者心理上的需求並產生不確定性。當重要的事情來臨時,這種不確定性就會起作用,是個體失去控制。這些刺激被稱作緊張性刺激,由此可以導致兩種相互作用的情緒,即挫折感(沒有能力達到目標,比如說因為缺乏足夠的資源完成預期的工期)和焦慮(擔心因沒有完成工期而受到紀律的懲罰)。壓力反應:壓力刺激的開始,人開始覺得驚慌和無助,對如何處理緊張性刺激感到迷惑。有時人們會放棄,但大多數會發展到下一階段:抵制。在這個階段,人們開始振作起來並決定如何處理問題。如果壓力刺激持續並超過人體的抵禦能力的話,那麼人就進入了第三個階段:筋疲力盡。通過專家的分析,再結合前面所做的員工流失率的工齡分析,可以得出這樣的結論,當員工當入職進入試用期(1-3個月),由於工作壓力大,因恐懼而離開的員工佔全年離職員工的28.33%,而當工作了1年左右的時候,持續的壓力造成了員工工作熱情的耗竭,工齡在1年以上的員工同樣占據了28.33%,可見能夠頂住壓力一直工作下來的員工僅佔了不到一半的比例。
以上分析,說明我們企業再給員工制定任務的時候出現了很大的問題(當然也不排除新興員工抗壓能力差的因素)。
一、在預算制定上,應當更加科學。我們是上市公司,保持銷售的增長是必然要求。從城市的角度來看,預算不僅要綜合歷年的銷售數據,還要考慮到城市市場的飽和程度,已經競爭對手營銷手段的變化等諸多因素,充分預知來年的機遇與風險,切勿主觀臆斷地估算來年銷售。
二、任務的分配上,從壓力的反應圖以及09年天津地區人員流失的月份分布來看,每年2~3月份的任務應該適當降低,這個時候正是銷售的淡季,而且年後會有很多新入職的員工,過高的任務會扼殺新進員工的銷售積極性,造成員工的非必須離職。
三、在獎勵機制上,建議區分新老員工。新進員工因為銷售技能不熟練,品牌認知能力差,對壓力的反應比較敏感。因此,對於新進員工的獎勵條件應當適當放鬆,讓他們平穩地度過恐懼階段,進入對壓力合理的抑制階段。
四、面對困難時要多給予店鋪和員工多方面的激勵、支持和幫助,使其積極面對壓力,樹立戰勝困難的信心和勇氣。
3.2.4戰略調整,拉攏對手員工
一方面,我們需要調整原來的工資制度和激勵措施,使其更傾向於對優秀員工的發展支持,從而吸引更多的優秀人才;
另一方面,我們應該有一雙發現「稀缺資源」的眼睛,競爭對手之間的競爭已經不僅僅局限於對市場份額的爭奪,也存在於對一線優秀員工的爭奪上。我們的直接管理者,應當擅於發現競爭品牌店鋪中的優質資源,並用合理合法的手段占為己用。花在這個方面的成本一定要比反復招聘能力不確定的員工所花費的成本低得多,也快捷很多。
第四章 防止一線員工流失的解決方案4.1解決方案的前提假設
通過上述對一線員工流失的分析,找出了流失的症結所在,並針對各個症結提出了若干解決方案。所以,我們切實地需要制定一個能夠維系一線員工穩定積極工作並能有效防止員工流失的解決方案。

首先,我們必須做出一個假設:我們的工資水平在市場上是比較有競爭力的,即我們在鞋品市場上的工資水平處於一個中等偏上的位置。之所以做這個假設,是因為零售業一線員工的入職門檻較低,任何競爭對手都有可能採用各種提升員工工資的方法去掠奪「樹大招風」的**公司的優質員工。面對這種競爭環境,擁有眾多自有品牌和代理品牌的**公司不可能通過大幅度的提高一線員工的工資待遇去和某些個「小而靈」競爭對手在員工爭奪上較量。另一方面,我們能夠做到將工資標準定在一個合理且較有競爭力的位置(過去若干年我們也是這么做的)。因此,我們的解決方案著眼於公司的管理體系的完善和企業文化的傳承與發展。

4.2 解決方案的制訂
上文中,一直在強調要從系統的角度去分析員工流失的問題。所以我們必須從公司的管理體系入手去把控一線員工的流失。在一線員工的管理上,有兩大核心部門的工作內容和獎勵機制是值得探究的,即人事部和營運部。人事部過去僅僅承擔著一線員工的招聘工作,員工的流失率和員工質量不直接參與業績考核。營運部通過品牌經理——營運主管——店長——一線員工的管理鏈條負責管理一線員工,但是營運部各層管理人員的業績考核指標更看重對銷售任務的完成情況而完全忽略了對員工流失情況的考核。所以,在未來的工作中,加強兩部門的員工流失情況考核,是控制員工流失的主要途徑。人事部方面:可以設立人才儲備獎。第一種:工齡考核。每半年考核一次,考核有持續工作6個月以上的員工比重,1年以上的員工比重,2年以上的員工比重,3年以上的員工比重。。。。。。以此類推,並輔以不同程度的獎罰。第二種:質量考核。每年考核一次,培訓部出題,考核這一年來新入職員工的業務技能的掌握情況,查看高分員工的佔比情況,並輔以獎罰。佔比越高,說明招聘來的高潛力員工越多,質量也越高。(當然,對培訓部門也應該設立人才建設獎,激勵他們培養高素質員工)。對於營運部各個管理層的業績考核也應加入員工流失情況考核,對他們的考核可以用平均工齡指標來評判。品牌經理負責一個品牌,該品牌一線員工的平均工齡高低會相應地影響他業績完成的好壞,同理,對營運主管考核某些店鋪的員工平均工齡,對店長考核某個店鋪的員工平均工齡。通過以上環環相扣的獎罰機制,在某種程度上一定能控制一線員工的流失。
隨著企業規模的不斷擴張,店鋪越來越多,員工越來越多,關注了銷售利潤的提升而忽視了企業文化的傳承。「支撐高樓大廈每一塊磚都是重要的;支撐龐大的企業每個人都是重要的」。可見,關愛我們的一線員工才是維持一個企業健康持續發展的動力源泉。以前員工遇到問題時只會和與他們較熟悉的店長或者主管談,解決了
說明:淺論天下論文只供參考
淺談某某一線員工的流失及對應措施
——系統角度分析員工流失
組長姓名:李俊會
提交日期: 2013 年 2 月 22日
摘 要
零售業的終端服務者一線員工作為整個來說,是代表著企業的一面旗幟,擁有高水平的一線員工,不僅可以促進銷售,而且還可以起到提高企業和品牌形象的重要作用。但是隨著中國市場化程度不斷加大,參與到零售行業中的企業越來越多,品牌日益繁雜。同時高水平的一線銷售員工已經成為了稀缺資源,這也導致了一線員工的流動性日益加大。高度的市場化之於零售業來說是一把雙刃劍,它使企業能夠從市場上輕易地獲取更多的勞動力的同時,也承擔著自己培養的員工隨時有流失的風險。因此,本文著眼於某某公司整體管理,從系統的角度來分析一線員工的流失狀況進而得出如何控制一線員工流失的具體方法與措施。從一下幾點就可以說明。

9、網路營銷調查報告怎麼寫???

調查的方向是什麼,網路營銷可是一個相當大的范疇 追問: 沒規定,我只要一個範文參考就好!哪個方面都可以 回答: http://www.wm23.com/resource/R09_data.htm 這裡面有一些 指向性 比較鮮明的,你可以參考下 追問: 謝謝!

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